论购房产权过户中的法律障碍/臧恩富律师
辽宁壹品律师事务所律师
在媒体报道的诸多购房“黑洞”和“陷井”中，对购房者危害最大的当属所购房屋存在产权过户的法律障碍，购房者支付了房款却得不到所购房屋的所有权。如何确保购房者能够顺利地取得所购房屋的产权，既是购房者迫切关心的问题，也是政府主管部门规范房屋交易应解决的问题，更是律师为当事人购房提供法律服务时应首先考虑的问题。
产权，顾名思义，是指房产的所有权，对购房者来说，产权意味着对所购房屋享有所有权并同时对该房屋所占土地享有使用权。购买房屋与购买其他普通商品在取得所有权方式上的不同之处就在于购房属于不动产交易的一种，其所有权的取得不以是否交付为准，而是以是否向房地产交易主管部门办理产权登记为准。所以，购房者从维护自身利益的角度出发，在决定是否购买某个特定房屋时，不但要考虑能否拥有所购房屋的实际使用、支配权，更要考查能否获得所购房屋的《房屋所有权证》和相应的《土地使用证》。如果购房者在决定购房之初忽略了所购房屋可能存在的过户的法律障碍，那么，轻则会使购房者陷入不必要的纠纷和诉讼之中，重则可能导致购房者钱房两空，血本无归。
综合分析产权过户中的法律障碍，其来源集中在卖方方面。因为在购房这一买卖合同的法律关系中，买方的主要义务是支付房款，而卖方的的主要义务则是交付房屋并转移其所有权。对卖方及其所售房产进行资信调查和权属分析，是排除产权过户法律障碍的关键。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》、《商品房销售管理办法》、《商品房预售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》及其他相关法律、法规、规章的规定，要排除商品房产权过户的法律障碍，应关注以下几个方面：
一、 了解卖方是否有产权证或预售许可证。
购买期房的购房者，要看预售该期房的卖方是否有所出售商品房的预售许可证。只有拥有商品房预售许可证，该期房才具备了市场准入条件。
购买现房的购房者，要看卖方有无所出售房屋的产权证。是否拥有产权证是判断卖方是否对所出售房屋拥有所有权和处分权的标志。
二、 了解卖方的处分权上是否存在限制情况，这些限制卖方处分权的情况包括：
1、 查封
被司法机关采取财产保全措施进行查封的房屋，在查封期间不得转让。
2、 抵押
被抵押用于债的担保的房屋，在抵押期间未经抵押权人同意不得转让。
3、 共有
产权共有的房屋，未经其他共有人的同意不得转让，并且在同等条件下，其他共有人拥有优先购买权。
4、 出租
被出租的房屋出售的，房屋产权人（即出租人）应提前三个月通知房屋承租人，在同等条件下，房屋承租人拥有优先购买权。
三、 了解拟购房屋所在土地的性质
1、 出让土地
购房者所购买的商品房所在的土地应该是以出让方式取得的国有土地，并且卖方已取得了土地使用证。
2、 划拨土地
若拟购房屋所在土地为划拨土地使用权，则在该土地未依法办理土地出让手续并缴纳相应的土地出让金之前，不得转让。
3、 集体土地
集体土地上的房屋的交易，原则上只能在该房屋所在地的乡镇居民之间进行。其他城市居民购买集体土地上的房屋无法取得所购房屋的所有权。集体土地只有依法办理征用、出让手续后，才能由开发商开发商品房进行出售。
4、 军队土地