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离婚,房地产如何分割/奚正辉

时间:2024-06-21 14:16:11 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9570
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离婚,房地产如何分割

奚正辉


  《婚姻法》2001年4月28日修改后,婚前购买的房地产归购买方所有,婚后购买的房地产归夫妻双方所有,原来结婚满8年变为夫妻双方共有的规定已经取消。现实生活很复杂,根据婚姻法的原则规定,离婚当事人往往不知道如何分割房地产。其实法律没有明确规定,法官的自由裁量权就会大一点,但是需要遵守公平合理的原则来分割房地产。笔者根据多年的办案经历,把经常遇到的问题归纳总结,望能给当事人一点启发。

  一、夫妻一方婚前以个人财产出资并贷款购买房屋,登记在一方名下,婚后夫妻共同清偿贷款,在离婚诉讼中如何处理?

  答:该房屋仍为其个人财产,贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款,并不改变该房屋为个人财产的性质,因此,在离婚分割财产时,该房屋为个人财产、剩余未归还的债务为个人债务,对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分,应当予以返还。

  二、夫妻双方婚前都出资并贷款购买房屋,登记在一方名下,婚后夫妻共同清偿贷款,在离婚诉讼中如何处理?

  答:对于产证登记在一方名下,但配偶方有证据证明婚前购房时其也共同出资的,在离婚分割财产时,该房屋仍为产证登记人的个人财产,剩余未归还的债务为其个人债务,但对首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分,应当予以返还。若双方均认可所购房屋为共同所有的除外。

  三、夫妻一方婚前以个人财产出资并贷款购买房屋,登记在双方名下,婚后夫妻共同清偿贷款,在离婚诉讼中如何处理?

  答:房屋原来是按份共有,婚后转化为共同共有,原则上各半分割。但在分割共同所有的房产时,对于存在当事人出资数额比例悬殊、且婚后确未共同生活或婚姻关系存续期间较短等情形的,也应一并考虑,可参考当时的出资比例对房产进行分割,而不宜拘泥于各半分割。

  四、夫妻一方以个人财产购买了房地产,婚姻关系存续期间增值部分,如何让分割?

  答:当事人以个人财产购买了房产,在婚姻关系存续期间,因市场行情变化抛售后产生的增值部分,由于这些财产本身仅是个人财产的形态变化,性质上仍为个人所有之财产,抛售后的增值是基于原物交换价值的上升所导致,仍应依原物所有权归属为个人所有。
  但是,从最高人民法院的《婚姻法司法解释(三)》的草案来看,最高院从维护社会的和谐稳定的角度,认为婚前房产婚后增值部分,法院在离婚财产分割时,应酌情予以考虑合理分割。

  五、父母为子女结婚所给付的购房出资是否均构成对子女的赠与?
 
  答:若当事人有证据证明其与出资人之间形成的是借贷关系的,则不能适用该条规定。当然,该证据应当是在当事人离婚诉讼前形成的,离婚诉讼中父母作出不是赠与意思表示的陈述或证明,尚不足以排除赠与的推定。

  六、当事人婚后,父母为双方购房出资,产证登记在夫妻一方名下的,是否可认定父母的购房出资是明确表示为向夫妻一方的赠与?

  答:父母出资购买房屋,产证登记在出资者自己子女名下的,从社会常理出发,可认定为是明确向自己子女一方的赠与,该部分出资应认定为个人所有;若产证登记在出资人子女的配偶名下的,除非当事人能提供父母出资当时的书面约定或声明,证明出资者明确表示向一方赠与的,一般以认定为向双方赠与为妥,该部分出资宜认定为夫妻共同所有。

  七、离婚诉讼中,婚前由夫妻一方承租或由父母承租,婚后以夫妻共同财产购买为产权的公房,其公房使用权本身蕴涵的价值如何归属和处理?

  答:1、一方婚前承租的公房是基于福利政策分配取得,婚后以共同财产购买为产权的,由于在婚姻关系存续期间内无法体现出原公房使用权的交换价值,则在离婚分割该产权房时可不考虑原公房使用权的交换价值单独归属问题;2、一方婚前承租的公房使用权是其以个人财产支付对价取得的,婚后又以共同财产购买为产权,在离婚分割该产权房时,应当将取得原公房使用权时所支付对价部分确定为当时承租的夫或妻一方个人所有,产权房的剩余部分价值按共同财产分割;3、对于婚前由夫或妻一方父母承租、婚后又以共同财产购买为产权的公房,原公房使用权的交换价值可参照司法解释(二)第二十二条的规定,推定为父母对夫妻双方的赠与,离婚时可直接将产权房按共同财产分割处理。

  八、离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的,如何处理?

  答:人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后,有争议的,可以另行向人民法院提起诉讼。

  九、如何确定购房时间在婚前还是婚后?

  答:上海高院不直接考虑产权证的取得时间的影响因素,而以签订购房合同取得“期待权”的时间及付款情况为考量因素。购房合同签订在婚前,且在婚前支付首付款的,即使在婚后继续还贷,在离婚时该房产仍应认定为婚前个人财产为宜。但江苏高院是以产权证取得的时间为节点,详见《江苏高院民一庭“婚姻家庭案件疑难问题法律适用研讨会综述》。

  十、离婚时,涉及到房地产其他共有人(包括父母、子女与第三人),如何处理?

  答:对家庭共有房屋的分割问题可告知当事人另案起诉,或者中止离婚诉讼,不应将其他家庭成员追加为离婚诉讼的共同诉讼人。涉及第三人也同样如此。离婚后再起诉,案由可能是离婚后财产纠纷、分家析产纠纷、共同共有纠纷,视具体案件确定。
  根据物权法的规定,房地产以登记为准,涉及家庭成员的,应该是共同共有,应该视为家庭共同财产析产分割。涉及第三人,根据约定按份共有,未约定按出资比例确认。

  十一、双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时,如何处理?

公路建设市场准入规定

交通部


公路建设市场准入规定
 

中华人民共和国交通部令 2000年第6号
  《公路建设监督管理办法》,已于2000年7月17日经第5次部务会议通过,现予发布,自2000年10月1日起施行。
部长 黄镇东
2000年8月28日




第一章 总则
  第一条 为维护公路建设市场秩序,规范公路建设市场行为,确保公路工程质量,依据《中华人民共和国公路法》、《建设工程质量管理条例》和国家有关法律、法规,制定本规定。
  第二条 凡进入公路建设市场的项目法人和从业单位必须符合本规定的准入条件。
  本规定所称项目法人是指依法组建、享有公路项目建设管理权利,承担相应义务和责任的法人。分为公益性公路建设项目法人和经营性公路建设项目法人。
  本规定所称从业单位是指从事公路勘察设计、咨询、施工、监理、试验检测业务的单位及提供相关服务的社会中介机构。
  第三条 公路建设市场准入是指对项目法人的资格审查和对从业单位的资信登记。资格审查是指政府交通主管部门对进入公路建设市场的项目法人的机构设置、人员配备和管理能力的审核确认。资信登记是指政府交通主管部门对进入公路建设市场的从业单位的资历、能力和信誉的审核确认。
  第四条 交通部主管全国公路建设市场准入管理工作,对各省、自治区、直辖市公路建设市场准入规定执行情况进行监督检查。
  省级交通主管部门主管本行政区域内公路建设市场准入管理工作,对省内各地(市)、县公路建设市场准入规定执行情况进行监督检查。
  各级政府交通主管部门依法对公路建设市场进行监督管理,维护公路建设市场的统一开放、竞争有序,禁止地区分割和行业保护。
  第五条 通过资格审查的项目法人,可独立享有批准的公路建设项目管理权利,对建设项目质量、投资和工期负责。
  通过资信登记的从业单位,依据核定的资信登记等级和经营范围,可在全国范围内参加相应公路工程建设活动。
  第六条 公路建设市场的资格审查和资信登记工作应当遵循公平、公正、客观的原则。项目法人和从业单位进入公路建设市场,应当遵守国家法律、法规,诚实信用,注重质量。



第二章 准入条件
  第七条 公路建设项目法人必须通过资格审查后方可进入公路建设市场。申请资格审查必须具备以下条件:
  (一)法人资格;
  (二)与拟建工程规模相适应的组织、技术、财务管理人员和相应机构;
  (三)对项目筹划、资金筹措、建设实施负责的能力;经营性公路建设项目法人还应具有运营管理、债务偿还和资产管理全过程负责的能力。
  第八条 公路建设项目法人如委托具有相应资格的单位进行建设管理,必须按项目管理权限报交通主管部门核备。经营性公路建设项目法人应当依法设立有限责任公司或股份有限公司。
  第九条 公路建设从业单位必须通过资信登记后方可进入公路建设市场。申请资信登记必须具备以下条件:
  (一)从事公路工程业务的营业执照;
  (二)相应等级的公路工程资质证书;
  (三)近五年从事公路建设活动的业绩、人员、设备、资金、信誉等方面的评价和证明。
  第十条 勘察设计单位的资信登记等级分为甲、乙、丙、丁级,咨询单位、招标代理机构和监理、试验检测单位的资信登记等级分为甲、乙、丙级,公路工程施工单位资信登记等级分为一、二、三、四级。项目法人资格审查和从业单位资信登记的标准由交通部另行制定。



第三章 审批程序
  第十一条 项目法人的资格审查和从业单位的资信登记,由交通部和省级交通主管部门按分级管理的原则审批。
  国道主干线项目和国家、部重点公路建设项目的项目法人的资格审查,由交通部负责;其他公路建设项目的项目法人的资格审查,由省级交通主管部门负责。
  甲、乙级勘察设计单位和咨询、监理单位,甲级试验检测单位和招标代理机构,一级公路工程施工单位的资信登记,由企业注册地或所在地省级交通主管部门进行初审,报交通部审核登记。其他等级从业单位的资信登记,由企业注册地或所在地省级交通主管部门审核登记,登记结果报交通部备案。
  第十二条 项目法人的资格审查申请,应在可行性研究报告批准后,初步设计批准前,按项目管理权限报交通主管部门审批。交通主管部门应在收到资格审查申请30日内予以批复。
  第十三条 从业单位由交通部进行资信登记的,每年3至5月为申报时间,6月为审查登记时间;由省级交通主管部门进行资信登记的,申报时间以及审查登记时间由省级交通主管部门自行确定。
  第十四条 申请进入公路建设市场的项目法人,应当填写《公路工程项目法人资格审查申报表》一式三份。申请进入公路建设市场的从业单位,应当填写《公路工程建设从业单位资信登记申报表》一式三份,并提供相关文件。《公路工程项目法人资格审查申报表》和《公路工程建设从业单位资信登记申报表》格式由交通部另行制定。



第四章 动态管理
  第十五条 项目法人的资格审查和从业单位的资信登记实行动态管理,审查登记机关应定期发布登记信息。
  第十六条 项目法人的资格审查结果在批准的公路项目建设期内有效。项目法人的组织机构和人员发生重大调整的,应由调整后的项目法人向原审批机关重新申请资格审查。
  第十七条 从业单位的资信登记有效期为一年,有效期满后进行复审。复审申报时间、方式及审批原则同资信登记。
  公路建设从业单位申请资信登记复审,应当填写《公路工程建设从业单位资信登记复审申报表》一式三份,并提供相关文件,按规定程序报原资信登记审批机关审批。在规定时间内未申请资信登记复审的,视为放弃资信登记;放弃资信登记和复审未通过的,均不得进入公路建设市场。
  《公路工程建设从业单位资信登记复审申报表》由交通部另行制定。
  第十八条 从业单位发生名称变更、重组等重大变更的,应在2个月内由变更、重组后的单位向原审批机关重新申请资信登记。



第五章 罚则
  第十九条 项目法人发生以下违规行为,视情节轻重由资格审查机关通报批评、限期整改、责令停工;情节严重的,对全部或者部分使用财政性资金的项目,可以暂停资金拨付,并建议有关部门依法对有关责任人给予行政处分。
  (一)允许无资信登记的从业单位从事公路建设;
  (二)允许从业单位转包、违法分包、越级承揽公路建设任务;
  (三)管理的公路建设项目发生一般、重大质量和安全事故;
  (四)其他重大违规违纪行为。
  第二十条 从业单位发生以下违规行为,具有管辖权的资信登记机关可给予有关责任单位通报批评或取消资信登记的警告处理:
  (一)发生质量问题的,给予通报批评;
  (二)发生一般质量事故的,取消半年资信登记;
  (三)发生下列行为之一的,视情节轻重可取消有关责任单位1至2年资信登记:
  1、以欺骗手段取得资信登记承揽公路建设任务的;
  2、转包、违法分包、越级承揽公路建设任务的;
  3、发生重大质量事故、安全事故的;
  4、其他重大违规违纪行为。
  第二十一条 发生前条违规行为的从业单位,行为发生地省级交通主管部门可视情节轻重给予通报批评、限期整改、清退出场的处理,造成损失的,依法承担赔偿责任。
  从业单位违规行为发生地与其资信登记所在地不在同一省份的,行为发生地省级交通主管部门的处理决定应及时通报其资信登记审批机关。资信登记审批机关接到通报后,应根据第二十条规定及时作出相应处理。
  省级交通主管部门、资信登记审批机关作出的处理意见应及时报告交通部,交通部根据第二十条规定及时作出相应处理意见并向各省级交通主管部门通报。
  第二十二条 项目法人被限期整改、责令停工和暂停资金拨付的,在处理规定期满后应向原审批机关提交整改报告。经原审批机关审查,整改结果合格的,可恢复项目执行和资金拨付。
  从业单位资信登记被取消的,在处理规定期满后申请重新进入公路建设市场,应向原审批机关提交整改报告。经原审批机关审查,整改结果合格的,可予以重新办理。
  第二十三条 省级交通主管部门进行地区、行业保护,分割统一开放的公路建设市场的,由交通部对其进行通报批评,责令限期改正。
  政府交通主管部门工作人员及进入公路建设市场的从业人员出现失职、渎职、索贿、行贿、受贿行为,损害有关单位合法权益和国家利益的,视情节由交通主管部门会同有关部门依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。



第六章 附则
  第二十四条 境外企业进入中国境内从事公路建设的,适用本规定。
  第二十五条 本规定由交通部负责解释。
  第二十六条 本规定自2000年10月1日起施行。本规定施行前交通部发布的规章与本规定不一致的,以本规定为准。

关于外商投资企业在境内以外币计价结算的管理规定(附英文)

国家外汇管理局


关于外商投资企业在境内以外币计价结算的管理规定(附英文)

1989年1月7日,国家外汇管理局

为促进利用外资事业的发展,加强对外商投资企业在境内以外币计价结算的管理,维护金融秩序的稳定,协助外商投资企业平衡外汇收支,根据《对侨资企业、外资企业、中外合资经营企业外汇管理施行细则》和有关规定,特作如下规定:
一、凡外商投资企业(以下简称企业)在境内以外币计价结算销售产品的,须向企业所在地的国家外汇管理局或其分、支局(以下简称外汇管理部门)提出申请。
二、凡符合下列条件之一的企业,可向外汇管理部门申请以外币计价结算销售其产品:
1.企业生产的产品属国家计划内需要进口的商品;
2.企业向经济特区、经济技术开发区或外商投资企业销售其产品;
3.企业生产的产品属于国内生产企业需要用外汇进口的原材料和零配件。
三、企业申请在境内以外币计价结算销售其产品时,应向外汇管理部门提供下列文件:
1.在境内以外币计价结算销售产品的申请报告。报告中应写明理由、产品名称、数量、金额、期限等内容;
2.在我国登记注册的会计师事务所出具的企业如期缴足资本的验资证明;
3.外汇管理部门要求提供的其他文件。
四、外汇管理部门按年度审批企业的申请,应对企业以外币计价结算销售其产品的金额、数量、品名、期限作出规定,并核定企业以外币计价销售产品的年度数额。
五、凡属需在异地以外币计价结算销售产品的,收取外币的企业所在地外汇管理部门批准后,抄送各有关分局,并报总局备案。
六、凡经批准以外币计价结算的产品,其价格一般应参考同类出口商品的离岸价或同类进口商品的到岸价,同质同价,优质优价。#13七、凡属下列情况者,一般不得以外币计价结算销售其产品:
1.企业违反合同、章程或批准文件,不履行外销或返销责任,不按期达到国产化程度的;
2.属国家不鼓励投资的企业或产品。
八、未经外汇管理部门批准,企业不得以外币计价结算销售其产品。企业违反本规定,外汇管理部门根据《违反外汇管理处罚施行细则》,予以处罚。
九、本规定公布之前的有关办法,与本规定有抵触的,以本办法为准。
十、本规定解释权属国家外汇管理局。
十一、本办法自一九八九年三月一日起实行。

PROVISIONS GOVERNING THE USE OF FOREIGN CURRENCY BY FOREIGNINVESTED ENTERPRISES IN COMPUTING PRICES AND SETTLING ACCOUNTS WITHINCHINA

(Promulgated on March 1, 1989)

Whole Doc.
The following Provisions are enacted by the State Administration of
Exchange Control (SAEC) in accordance with the Rules for the
Implementation of Foreign Exchange Controls Relating to Overseas Chinese
Enterprises, Foreign Enterprises and Chinese-Foreign Joint Ventures and
relevant regulations with a view to facilitating the use of foreign
capital, tightening control over the use of foreign currency by
foreign-invested enterprises in computing prices and settling accounts
within China, and helping these enterprises balance their foreign exchange
receipts and expenditures:
Article 1
A foreign-invested enterprise (hereinafter referred to as enterprise)
that wishes to use foreign currency to compute prices and settle accounts
for the products it sells in China must apply to the SAEC or its branch or
sub-branch office (hereinafter referred to as exchange control
authorities) in the place where the enterprise is located.
Article 2
The applicant must conform to one of the following conditions:
(1) Its products are those that need to be imported under the State
plan;
(2) Its products are sold to the special economic zones,
economic-technological development zones, or foreign-funded enterprises;
or
(3) Its products are raw or semi-finished materials, spare parts or
fittings which domestic production enterprises need to import with foreign
exchange.
Article 3
While applying for the use of foreign currency to compute prices and
settle accounts for the products it sells in China, the enterprise shall
submit the following documents to the exchange control authorities:
(1) An application to that effect, stating the reason for
application, the names and amounts of products, the sum of money, and the
duration;
(2) A certificate from an accountant office registered in China
confirming that the enterprise's capital has been fully paid up as
scheduled; and
(3) Other documents required by the exchange control authorities.
Article 4
The exchange control authorities shall examine and approve the
application from an enterprise on an annual basis, stipulating the sum of
money, the amounts and names of products, the time limit for the use of
foreign currency by the enterprise in computing prices and settling
accounts for its products, as well as the annual quota for the products
involved in this regard.
Article 5
In case an enterprise needs to use foreign currency to compute prices
and settle accounts for the products it sells in places other than where
it is located, it must obtain approval from the exchange control
authorities at the place where the enterprise receiving the foreign
exchange is located, and copies of the document of approval shall be sent
to the relevant SAEC branch offices and reported to the SAEC headquarters
for reference.
Article 6
For products the prices of which are allowed to be computed and the
accounts to be settled in foreign currency, the prices shall generally be
set with reference to the FOB prices of the same category of export goods
or the CIF prices of the same category of import goods, according to the
principle of the same prices for goods of the same quality and higher
prices for goods of higher quality.
Article 7
Generally, an enterprise shall not be allowed to compute prices or
settle accounts in foreign currency for its products in one of the
following cases:
(1) If the enterprise, in violation of the provisions of its
contracts, articles of association or the documents of approval, has
failed to perform its duties in exporting its products or selling them in
China, or failed to reach the goal of switching to domestic materials and
parts in manufacturing the products; or
(2) If the enterprise or its products are not of the category in
which investment is encouraged by the State.
Article 8
Without the approval of the exchange control authorities, no
enterprise may use foreign currency to compute prices and settle accounts
for its products. Any enterprise violating these Provisions shall be
punished by the said authorities in accordance with the Rules for the
Implementation of Penalty on Offenses Against Exchange Control.
Article 9
In case of conflict between past provisions and the present
Provisions, the present Provisions shall prevail.
Article 10
The right to interpret these Provisions resides in the SAEC.
Article 11
These Provisions shall come into effect on March 1, 1989.