房地产政策演变与房价走势

奚正辉


　　笔者以国务院历年发布的关于房地产调控的文件为线索，对房地产政策与房价的走势进行了分析，房地产政策与房价是相辅相成的。近20年的时间里，房价总体是上涨的，期间有2次房价下调，一次是2006年下半年（政策打压的原因），一次是2008年底（经济危机的原因）。

　　1988年2月25日，《国务院关于印发在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案的通知》（国发（1988）11号），《通知》指出：我国现行的住房制度存在着严重弊端。国家为城镇居民建房花了大量投资，但由于不能从经济机制上制约不合理的需求，城镇住房问题并没有得到缓和。住房分配上的不公正，已成为一个严重的社会问题，城镇住房制度改革，是经济体制改革的重要组成部分。住房制度改革可以取得很大的经济效益和社会效益，是一件利国利民的事情。要从１９８８年起，用三、五年时间，把住房制度改革在全国城镇分期分批推开。

　　1991年6月7日，《国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》（国发[1991]30号），《通知》指出：住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分，也是人民群众十分关注的重大问题，其根本目的是要缓解居民住房的困难，不断改善住房条件，正确引导消费，逐步实现住房商品化，发展房地产业。

　　1991年11月23日，国务院办公厅转发国务院住房制度改革领导小组《关于全国推进城镇住房制度改革意见的通知》（国办发[1991]73号），《通知》指出：城镇住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分，从改革公房低租金制度着手，将现行公房的实物福利分配制度逐步转变为货币工资分配制度，由住户通过商品交换（买房或租房），取得住房的所有权或使用权，使住房这种特殊商品进入消费品市场，实现住房资金投入产出的良性循环。开始在全国推进城镇住房制度改革。

　　1994年7月18日，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号），《决定》规定：把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制；把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制；把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式；建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展。

　　1998年7月3日，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号），《通知》指出：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。

　　2003年8月12日，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕18号），《通知》指出：逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房。

　　2005年5月9日，国务院办公厅转发建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号），1、满2年缴纳营业?的规定；2、确定了普通住房的标准；3、住宅期房禁止转让。

　　2006年5月24日，《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号），1、购房时间从2年改为5年；2、停止别墅供地

　　2006年7月11日，建设部 商务部 发展改革委 人民银行 工商总局 外汇局《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房【2006】171号），1、境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则；2、境外人工作、学习满一年才能购买自用商品房

　　2007年8月7日，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号），《意见》指出：住房问题是重要的民生问题，党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度。

　　2008年12月20日，国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131号），普通住房满2年免征营业税，不满2年差额征；非普通住房满2年差额征，不满2年全额征。

　　2010年1月7日，国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号），1、贷款购买第二套住房首付不低于40％；2、加强闲置土地的处理；3、一次性公开全部预售房源，明码标价；4、境外人购买房地产严格按规定执行

　　2010年4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号），对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。


奚正辉 律师 上海中建中汇律师事务所
云南省人大常委会


云南省人民政府关于保护森林资源发展林业生产的规定
云南省人大常委会


（1980年8月19日云南省第五届人民代表大会常务委员会第四次会议通过）


解放以来，我省各族人民，在党和人民政府的领导下，对林业生产做了大量的工作，取得了一定的成绩。但是，由于我们工作上的失误，特别是林彪、“四人帮”的干扰破坏，乱砍滥伐，毁林开荒，森林火灾以及大量的薪柴消耗，过量采伐等，使森林资源遭受了巨大破坏，森林覆盖率
由解放初期的百分之五十，下降到1975年的百分之二十四点九；木材蓄积量则由1962年的十二亿立方米，下降到1975年的九亿八千八百万立方米，现在还是继续下降的趋势。由于森林面积的急剧减少，大面积荒山的形成，引起生态失调，水土流失，水源减少，气候变坏，灾害
频繁，农牧业生产条件变坏，林木及山林特产大量减少。这种状况，必须设法迅速改变。
森林是我省长远而稳定的最大优势。不抓住土地占全省总面积百分之八十四，人口占一半以上的山区、半山区，因地制宜，发展林业生产，就是放弃了我们的优势；不利用我们的长处，势必影响到我省国民经济发展的速度，影响到人民生活的提高。为此，特作如下规定：
（一）认真落实山林所有权
根据国家、集体、个人利益三兼顾的原则，落实山林所有权，解决好林权纠纷，是调动各方面积极性，保护森林资源，发展林业的一项重大政策，应当严肃对待，积极落实。
1、原始林、天然林、大荒山原则上属于国家所有。为了解决集体和社员个人生产、生活的需要，可就村寨附近划出一定数量的荒山和森林归集体所有，还要按规定划给社员自留山。凡是没有划过林权的边疆县和内地少数地区，应坚决根据上述原则划定林权；土改和1961年以来，
历次划分和调整过山林权，基本上符合上述原则的，可不再变动；有的虽然较多一点，也可不再调整；个别地方确实把大量的原始林、天然林、大荒山划为集体所有，而集体也无法管理好的，应在做好思想工作的基础上，根据上述原则加以调整。
2、人工造林及人工抚育自然更新的森林，坚持“谁造谁有”的政策。国营森工企业采伐了集体的森林，在迹地更新后，应当归还集体。
3、水源林、风景林、护路林、防风林等，应当严格按照国家的有关规定，划定范围。根据具体情况，分别划归国家或集体抚育管理，达到过熟期的，可经过批准，合理间伐，及时更新。
4、山林权属一经划定以后，国家、集体和个人的山林所有权，均应受到国家法律保护，不得侵犯。林权变动要报经地、州批准，并报省政府审查备案，由县人民政府发给山林所有证。应做到标桩立界，亩积准确，四至清楚，手续完备，不留尾巴。
（二）建立和健全森林管理责任制
为加强森林的抚育管理，保护和发展林木生产，必须建立和健全管理责任制，把管理责任同管理单位和个人的物质利益结合起来。
1、国营林场无力管理的国有林，可与社队签订合同，分别划给附近的生产队代管，国家发给一定数量的代管费。代管单位可以在代管的国有林内搞林间副业生产，采伐枝丫、病腐、枯死树木作烧柴。
2、凡有大片荒山进行造林的社、队，应当逐步兴办社、队林场，专业抚育和营造林木。公社、大队所有的山林，可以包给生产队代管，收益分成；生产队所有和代管的山林，都可以包给专业队、专业组和专业户、专业人员管理，明确责任，明确报酬，实行奖惩，并且在口粮上给以适
当的照顾。
3、集体所有的经济林木，社、队可以办林场管理或包给专业组、专业户、专业人，包产量、产值或包纯收入，评工记分，付给报酬，实行奖惩。
（三）严格实行封山育林制度，合理划定牧场
1、封山育林既可以保护已有的森林不遭受破坏，又能够使大量的疏林地迅速自然更新。要制定封山制度，封山期间不准人畜进山，并设置检查站，严格检查。根据森林抚育的实际情况，幼林应当封几年十几年；中林应当全年封山，定期开山，开山期间，有组织地让社员进山，进行合
理间伐和采收林副产品。
2、林区社队必要的草场、牧场，应当合理划定，加强管理。把保护森林和合理使用牧场、草场统一安排，既要封山育林、又要保证有足够的牧场使用，以利畜牧业的发展。
（四）加强自然保护区的管理工作
自然保护区，是保护自然景观、自然生态系统以及珍贵动植物资源，开展科学研究的重要基地。我省自然条件复杂，发展自然保护事业，对于保存自然历史遗产，保护、发展和合理利用自然资源，改善人类环境，丰富人民文化生活，加强对外交流，促进科研生产等事业都具有极为重要
的意义。现有的自然保护区，要建立和健全管理机构，加强自然保护区的建设养护和科学研究工作。严禁在自然保护区内毁林开荒，砍伐森林，捕猎禽兽，对于破坏违反国家自然保护区管理规定的，必须追究责任，依法处理。根据生产和科研的需要，责成林业部门积极调查规划，增划几个
自然保护区。
（五）采取积极措施，妥善解决燃料问题
我省的薪柴年消耗量很大，随着农村工副业的发展，城镇人口的增加，薪柴消耗量是逐年继续增长的趋势。必须立即认真着手解决。
1、有煤的地区坚决推广烧煤，特别是机关、部队、厂矿、学校和社队工副业，应当带头烧煤，并在群众中大力推广，帮助群众解决烧煤中的一些具体问题。积极推广沼气和太阳能，缺柴县、社更要大抓，并限期搞出成绩来。
2、实行定期开山，在开山期间，社队统一组织，领导干部带队进山砍柴，砍取灌木、病腐、枝丫等，统一分配给社员作烧柴，积极提倡改窑改灶，节约烧柴。
3、机关、厂矿、部队、学校、企事业单位，社、队和社员个人，从今年起，就要积极营造自己的薪炭林基地，尽量选用速生树种，限期作出成绩。还要定期组织有关部门，进行检查，并根据执行情况，分别给予表扬奖励和批评处分。
4、森工企业和地、县、社、队的采伐木材单位，都要积极把采伐剩余物供给有关单位和社、队群众作烧柴。
5、各级政府，都应该成立解决燃料的工作机构，并有一位领导同志牵头，用几年时间解决好燃料问题。
（六）严禁毁林开荒，严防森林火灾
1、必须坚决把毁林开荒停止下来。要把新的毁林开荒与现有轮歇地的轮换耕作区别开来，对现有轮歇地可以轮番耕种，但决不能再扩大新的毁林开荒面积。停止新的毁林开荒以后，口粮问题主要靠实行科学种田，提高单位面积产量来解决。还没有定居的少数民族，要逐步设法引导和
创造必要的条件，使他们定居下来，建设基本农田。口粮不足，可以通过订合同的办法，用自己的林副产品、畜产品和土特产，同国家换购粮食。采取这些措施以后，再发生毁林开荒，就要按《森林法》惩办。
2、林区要严格控制生产生活用火，严防森林火灾。发现火警，要及时组织扑打，打早、打小、打了，尽量减少损失。凡过去有习惯烧牧场的地方，要恢复“文化革命”前国务院、省人委规定的有计划地定期地烧牧场，烧之前要挖好防火沟和作好必要的准备工作。凡是违犯政府规定发
生了火灾的，除严惩肇事者以外，必须追查管理者和领导者的责任，根据情节给以批评教育，直至适当的惩处。
（七）严格控制木材生产量，合理调整森工企业
1、国营森工企业，要认真贯彻“一下、一稳、三上”的方针：采伐量超过生长量的要下；全省木材生产量要稳定在一定的水平；营林造林工作、木材综合利用、待开发林区要上。不论森工和社、队采育场，都必须严格按计划生产，不准层层加码。社、队采育场可以在国家下达的计划
内，按规定提留一定的比例（另文下达），自行处理，议价出售，但是不准超产。经过调整，把木材生产量减下来，使我省森林资源有一个休养生息的时间。
2、根据党的三中全会的精神，森工企业要实行调整、改革，逐步把一部分采伐任务转移给社队经营，把森工采伐利润的一部分转让给农民。森工企业除了完成一定的采伐任务外，主要任务是收购、营林、运输、木材加工、组织修路以及对社队进行技术指导。
3、对于集中过量采伐，资源近于枯竭的林区和企业，要坚决转为以营林为主，在集中培育管理好后续林区的前提下，合理抚育间伐，生产少数木材，以解决企业资金需要。
4、木材生产必须实行统一领导，统一计划，统一收购，统一调拨，统一价格的制度，以控制乱砍滥伐。
（八）办好联营试点，逐步走向林工商联合经营的道路
我省大多数林区的特点是林村交错，林农相间，发展林业生产建设必须兼顾国家、集体、个人三者利益，认真解决好林区社、队靠山吃山，吃山养山的问题。
1、凡在国家统一规划的森工经营范围内的集体林，可以在自愿、互利原则下，实行国社联营；也可以由社、队自办采育林场，实行独立核算，自负盈亏，在国家计划指导下进行生产，产品由森工收购。森工企业在修建道路、生产工具、技术指导、企业管理等方面予以扶持。
2、林业部门与社队联合经营。森工企业出资金、物资设备和技术力量，社、队出人力、畜力，在集材、清林、造材、装车、归楞、清理陈材倒木、基建筑路等项生产建设中实行合作，双方根据不同的项目，分别签订短期或长期合同。经济收益分配，可以支付工资给社队，也可以实行
木材分成，让农民多得一些养山的实惠。森工企业要组织社队利用清林剩余物和分成木材，经营木材加工业，如加工“五把、一杆、洗衣板、锅盖”等，林业部门在物资设备和技术上予以帮助。加工的成品半成品，由公社统一管理，供销社收购，出省的由省林业部门代办销售合同和发运手
续，不收管理费。也可以由林业部门、供销部门和社、队从生产到运销实行联营，为进一步走林工商联合经营的道路创造条件。组织林区社、队从事次生林的改造和更新造林，社队出劳力并负责保护管理，森工负责投资，采伐时实行木材分成。
3、林化生产实行加工厂和社队企业联合经营，先以紫胶和松香进行试点。紫胶从营造胶林、放养、收购到加工实行联合；松香从采脂、收购到加工实行联合，利润合理分成。
4、为了加强森林的抚育管理，调动地方和群众造林护林的积极性，按规定收缴的育林基金，实行省和地、县分成使用。具体分成办法，另行规定。森工采伐区内的集体林，经社队同意由森工采伐的部分，山本费应在原规定每立方米三元的基础上，适当提高，以增加社、队的收入。
（九）大搞植树造林
坚决贯彻执行“以营林为基础”的方针，大力开展植树造林，加速绿化宜林荒山荒地。我省有荒山一亿七千多万亩，占全省总面积的百分之三十，应认真规划，加快造林，限期绿化。
1、认真贯彻“依靠社队集体造林为主，积极发展国营造林，并鼓励社员个人植树”的方针，以调动植树造林的积极性。凡适宜于大面积造林，集体无力经营的宜林荒山，应当划归国营造林；靠近村寨宜于集体造林的，应该划归社、队经营；坝区劳力多的社队，可以同劳力少山场广阔
的社队，签定合同，合作造林，收益分成，也可以在国家近期无力造林的荒山荒地造林，地权不变，林木归社、队所有；或者实行国、社合造，比例分成；机关、厂矿、部队、学校等也应就近就地，或在适当地区划拨一定面积的荒山，进行造林，收益归造林单位所有。
2、林区内的县、社、队应当实行以林为主，农林牧副并举，多种经营，择优发展的方针。要扬长避短，发挥优势。经批准以林为主的县、社、队，要力争粮食自给，合理调减公余粮，实行用林副产品同国家换购粮食，一时没有什么产品用来换购的，由国家统一安排返销粮，以保证林
区社员口粮的适当水平，促进林业生产的发展。为了加速我省绿化进度，计划把四十五个县建设成用材林和经济林基地县，由省林业厅制定造林标准和经济补助办法，给以鼓励和帮助。
3、既要营造用材林，也要积极营造经济林和薪炭林，并且大力发展林间植物、药材、木耳、香菌等，以增加社、队林副产品收入。
经济林必须在近期内有一个较大的发展，山区社队，都要从当地条件出发，因地制宜地发展一、二项大宗经济林商品生产，要重点发展食用和工业的油料林，逐步走上食用植物油木本化的道路。
4、国营森工企业（包括地、县采伐场），社、队采育林场，都应以营林为基础，既要完成木材生产任务，更应积极更新造林，保证完成本企业经营区内的更新造林任务。要坚持砍一亩更新一亩，原有的迹地更新欠账，限期在几年内还清。因地制宜地营造速生丰产林，以解决森林过伐
，青黄不接的状况，实现以场定居，以场轮伐，青山常在，永续作业。全省专搞造林育林的国营林场有六十九个，要加强领导，认真搞好营造林，起好骨干示范作用。
（十）加强领导，以法治林
林业要有一个大发展，关键在于各级领导提高对保护森林资源，加强林业生产建设，发挥森林优势重大意义的认识，切实加强对林业生产的领导，结合当地实际情况，制定出切实可行的规划和措施，把林业建设列入重要的议事日程，要象抓粮食一样抓林业生产，并认真定期检查，一抓
到底。
加强社会主义法制教育，严禁破坏森林。对偷砍盗伐林木，毁林开荒，放火烧山的，必须给予法律和经济上的严肃制裁。严禁无证出售和运输木材及木制品出境，并设置木材检查站，严格查验，坚决打击木材投机倒把分子。在保护森林、木材管理上，充分发挥森林公安的作用，政法部
门应当把保护森林作为自己应有的职责。
加强林业科学研究，充实研究机构和科技人员，在林区逐步形成林业科研技术网；增加急需的研究项目，尽快搞出成果。积极办好林业学校和林业干部训练班，培养林业科技和管理人才，促进林业现代化。
健全和充实各级林业机构，改善林业部门的工作。各有关部门应从物力、财力上支持林业发展。发动全省人民，为加速实现绿化祖国，改变山河面貌这个宏伟目标而努力奋斗。
过去省委、省人民政府（省革委会）的有关文件与规定不一致的地方，以本规定为准。



1980年8月19日