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国家税务总局关于进一步贯彻落实税收政策促进民间投资健康发展的意见

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国家税务总局关于进一步贯彻落实税收政策促进民间投资健康发展的意见

国家税务总局


国家税务总局关于进一步贯彻落实税收政策促进民间投资健康发展的意见

国税发[2012]53号



各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局:
  根据国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的有关精神和工作部署,结合税收工作实际,就进一步贯彻落实税收政策促进民间投资健康发展提出如下意见:
  一、充分认识进一步贯彻落实税收政策促进民间投资健康发展的重要意义
  民间投资是促进我国经济发展、调整产业结构、繁荣城乡市场、扩大社会就业的重要力量。进一步鼓励和引导民间投资健康发展,对于增强经济发展活力、改善民生和促进社会和谐具有重要意义。中央高度重视民间投资发展,国务院于2010年5月发布了《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》(国发[2010]13号),2012年3月批转发展改革委《关于2012年深化经济体制改革重点工作意见的通知》(国发[2012]12号)将“抓紧完善鼓励引导民间投资健康发展的配套措施和实施细则”列为一项重要任务。税收政策是国家宏观调控的重要工具,在鼓励和引导民间投资中发挥着重要作用。各级税务机关要充分认识发展民间投资的重要性,坚决贯彻执行中央决策部署,认真落实好有关税收政策,积极发挥税收职能作用,促进民间投资健康发展。
  二、不断加大税收政策落实力度
  为便于各级税务机关全面贯彻落实鼓励和引导民间投资健康发展的税收政策,国家税务总局对现行税收政策规定中涉及民间投资的优惠政策进行了系统梳理,汇总形成了《鼓励和引导民间投资健康发展的税收政策》(见附件,以下简称《税收政策》)。各级税务机关要以《税收政策》为指引,采取切实有效措施,认真抓好贯彻落实。要牢固树立不落实税收优惠政策也是收过头税的理念,绝不能以收入任务紧张等为由不落实税收优惠政策。凡是符合政策规定条件的,要不折不扣地执行到位,确保纳税人及时足额享受税收优惠。对民间资本和国有资本享受税收优惠政策,要做到一视同仁,营造公平竞争的税收环境。
  三、切实加强税收政策宣传辅导
  《税收政策》涵盖引导和鼓励民间资本进入基础产业和基础设施领域等六大类33项,涉及面广,政策内容多。各级税务机关要进一步加强学习培训,使广大税务干部熟悉和掌握《税收政策》的有关内容。要加强对纳税人的宣传辅导,通过办税服务厅、税务网站、12366纳税服务热线等多种途径向纳税人广泛宣传《税收政策》。要根据纳税人的特点,细分纳税人类型,突出政策解读、办税流程等方面的宣传,帮助纳税人准确理解和及时享受相关税收政策。
  四、认真抓好税收政策落实情况的督促检查和跟踪问效
  为确保《税收政策》落实到位,各级税务机关主要负责同志要高度重视,分管领导要具体负责,有关部门要加强协调和指导,基层要认真落实,形成长效工作机制。要加强督促检查,定期对落实情况进行通报。要跟踪税收政策执行情况和实施效应,定期开展分析评估。要加强调研反馈,及时了解执行中遇到的问题,研究提出调整和完善税收政策的建议,更好地促进民间投资健康发展。

  
  附件:鼓励和引导民间投资健康发展的税收政策.doc
  

国家税务总局
二○一二年五月二十九日




附件

鼓励和引导民间投资健康发展的税收政策

一、鼓励和引导民间资本进入基础产业和基础设施领域的税收政策
(一)企业从事《公共基础设施项目企业所得税优惠目录》内符合相关条件和技术标准及国家投资管理相关规定,自2008年1月1日后经批准的公共基础设施项目,其投资经营的所得,自该项目取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起,第一年至第三年免征企业所得税,第四年至第六年减半征收企业所得税。
(《财政部 国家税务总局关于执行公共基础设施项目企业所得税优惠目录有关问题的通知》,财税〔2008〕46号)
  (二)凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋,不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的,在施工期间,一律免征房产税。
  (《财政部 税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》,(1986)财税地字第8号)
  (三)单位和个人提供的污水处理劳务不属于营业税应税劳务,其处理污水取得的污水处理费,不征收营业税。
  (《国家税务总局关于污水处理费不征收营业税的批复》,国税函〔2004〕1366号)
  (四)对水利设施及其管护用地(如水库库区、大坝、堤防、灌渠、泵站等用地),免征土地使用税。
  (《国家税务局关于水利设施用地征免土地使用税问题的规定》,(1989)国税地字第14号)
  (五)销售自产的再生水免征增值税。再生水是指对污水处理厂出水、工业排水(矿井水)、生活污水、垃圾处理厂渗透(滤)液等水源进行回收,经适当处理后达到一定水质标准,并在一定范围内重复利用的水资源。再生水应当符合水利部《再生水水质标准》(SL368—2006)的有关规定。
  (《财政部 国家税务总局关于资源综合利用及其他产品增值税政策的通知》,财税〔2008〕156号)
  (六)对污水处理劳务免征增值税。污水处理是指将污水加工处理后符合GB18918—2002有关规定的水质标准的业务。
  (《财政部 国家税务总局关于资源综合利用及其他产品增值税政策的通知》,财税〔2008〕156号)
  (七)销售自产的以垃圾为燃料生产的电力或者热力实行增值税即征即退的政策。垃圾用量占发电燃料的比重不低于80%,并且生产排放达到GB13223—2003第1时段标准或者GB18485—2001的有关规定。所称垃圾,是指城市生活垃圾、农作物秸秆、树皮废渣、污泥、医疗垃圾。
  (《财政部 国家税务总局关于资源综合利用及其他产品增值税政策的通知》,财税〔2008〕156号)
  (八)销售自产的利用风力生产的电力实现的增值税实行即征即退50%的政策。
  (《财政部 国家税务总局关于资源综合利用及其他产品增值税政策的通知》,财税〔2008〕156号)
  (九)属于增值税一般纳税人的县级及县级以下小型水力发电单位生产销售自产的电力,可选择按照简易办法依照6%征收率计算缴纳增值税。小型水力发电单位,是指各类投资主体建设的装机容量为5万千瓦以下(含5万千瓦)的小型水力发电单位。
  (《财政部 国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》,财税〔2009〕9号)
  二、鼓励和引导民间资本进入市政公用事业和政策性住房建设领域的税收政策
  (十)开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房,在商品住房项目中配套建造经济适用住房,如能提供政府部门出具的相关材料,可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税、印花税。
  (《财政部 国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》,财税〔2008〕24号)
  三、鼓励和引导民间资本进入社会事业领域的税收政策
  (十一)对非营利性医疗机构按照国家规定的价格取得的医疗服务收入,免征各项税收(2008年1月1日以后,不包括企业所得税)。
  对非营利性医疗机构自产自用的制剂,免征增值税。
  对非营利性医疗机构自用的房产、土地,免征房产税、城镇土地使用税。
  (《财政部 国家税务总局关于医疗卫生机构有关税收政策的通知》,财税〔2000〕42号)
  (十二)医院、诊所和其他医疗机构提供的医疗服务免征营业税。
  (《中华人民共和国营业税暂行条例》第八条,国务院令第540号)
  (十三)符合条件的非营利组织的收入,为免税收入。
  (《中华人民共和国企业所得税法》第二十六条)
  (十四)对从事学历教育的学校提供教育劳务取得的收入,免征营业税。
  对学校从事技术开发、技术转让业务和与之相关的技术咨询、技术服务业务取得的收入,免征营业税。
  对托儿所、幼儿园提供养育服务取得的收入,免征营业税。
  企业办的各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产、土地,免征房产税、城镇土地使用税。
  对学校、幼儿园经批准征用的耕地,免征耕地占用税。
  (《财政部 国家税务总局关于教育税收政策的通知》,财税〔2004〕39号)
  (十五)对规定的科学研究机构和学校,以科学研究和教学为目的,在合理数量范围内进口国内不能生产或者性能不能满足需要的科学研究和教学用品,免征进口关税和进口环节增值税、消费税。
  (《财政部 海关总署 国家税务总局关于科学研究和教学用品免征进口税收规定》,财政部 海关总署 国家税务总局令第45号)
  (十六)养老院、残疾人福利机构提供的育养服务,免征营业税。
  (《中华人民共和国营业税暂行条例》第八条,国务院令第540号)
  (十七)养老院占用耕地,免征耕地占用税。
  (《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》第八条,国务院令第511号)
  (十八)对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构自用的房产暂免征收房产税。
  (《财政部 国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》,财税〔2000〕97号)
  (十九)纪念馆、博物馆、文化馆、文物保护单位管理机构、美术馆、展览馆、书画院、图书馆举办文化活动的门票收入,免征营业税。
  (《中华人民共和国营业税暂行条例》第八条,国务院令第540号)
  (二十)广播电影电视行政主管部门(包括中央、省、地市及县级)按照各自职能权限批准从事电影制片、发行、放映的电影集团公司(含成员企业)、电影制片厂及其他电影企业取得的销售电影拷贝收入、转让电影版权收入、电影发行收入以及在农村取得的电影放映收入免征增值税和营业税。
  出口图书、报纸、期刊、音像制品、电子出版物、电影和电视完成片按规定享受增值税出口退税政策。
  文化企业在境外演出从境外取得的收入免征营业税。
  在文化产业支撑技术等领域内,依据《关于印发〈高新技术企业认定管理办法〉的通知》(国科发火〔2008〕172号)和《关于印发〈高新技术企业认定管理工作指引〉的通知》(国科发火〔2008〕362号)的规定认定的高新技术企业,减按15%的税率征收企业所得税;文化企业开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用,允许按国家税法规定在计算应纳税所得额时加计扣除。
  出版、发行企业库存呆滞出版物,纸质图书超过五年(包括出版当年,下同)、音像制品、电子出版物和投影片(含缩微制品)超过两年、纸质期刊和挂历年画等超过一年的,可以作为财产损失在税前据实扣除。
  为生产重点文化产品而进口国内不能生产的自用设备及配套件、备件等,按现行税收政策有关规定,免征进口关税。
  (《财政部 海关总署 国家税务总局关于支持文化企业发展若干税收政策问题的通知》,财税〔2009〕31号)
  (二十一)纳税人从事旅游业务的,以其取得的全部价款和价外费用扣除替旅游者支付给其他单位或者个人的住宿费、餐费、交通费、旅游景点门票和支付给其他接团旅游企业的旅游费后的余额为营业额。
  (《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条,国务院令第540号)
  四、鼓励和引导民间资本进入金融服务领域的税收政策
  (二十二)金融企业根据《贷款风险分类指导原则》(银发〔2001〕416号),对其涉农贷款和中小企业贷款进行风险分类后,按照规定比例计提的贷款损失专项准备金,准予在计算应纳税所得额时扣除。
  (《财政部 国家税务总局关于金融企业涉农贷款和中小企业贷款损失准备金税前扣除政策的通知》(财税〔2009〕99号),《财政部 国家税务总局关于延长金融企业涉农贷款和中小企业贷款损失准备金税前扣除政策执行期限的通知》(财税〔2011〕104号))
  (二十三)《国家税务总局关于发布〈企业资产损失所得税税前扣除管理办法〉的公告》(国家税务总局公告2011年第25号)
  (二十四)自2009年1月1日至2013年12月31日,对金融机构农户小额贷款的利息收入,免征营业税;对金融机构农户小额贷款的利息收入在计算应纳税所得额时,按90%计入收入总额。对保险公司为种植业、养殖业提供保险业务取得的保费收入,在计算应纳税所得额时,按90%比例减计收入。
  自2009年1月1日至2015年12月31日,对农村信用社、村镇银行、农村资金互助社、由银行业机构全资发起设立的贷款公司、法人机构所在地在县(含县级市、区、旗)及县以下地区的农村合作银行和农村商业银行的金融保险业收入减按3%的税率征收营业税。
  (《财政部 国家税务总局关于农村金融有关税收政策的通知》(财税〔2010〕4号),《财政部 国家税务总局关于延长农村金融机构营业税政策执行期限的通知》(财税〔2011〕101号))
  (二十五)列名的中小企业信用担保机构,按照其机构所在地地市级(含)以上人民政府规定标准取得的担保和再担保业务收入,自主管税务机关办理免税之日起,三年内免征营业税。
  (《工业和信息化部 国家税务总局关于公布免征营业税中小企业信用担保机构名单及取消名单的通知》(工信部联企业〔2010〕462号),《工业和信息化部 国家税务总局关于公布免征营业税中小企业信用担保机构名单有关问题的通知》(工信部联企业〔2011〕68号))
  五、鼓励和引导民间资本进入商贸流通领域的税收政策
  (二十六)试点企业将承揽的运输业务分给其他单位并由其统一收取价款的,应以该企业取得的全部收入减去付给其他运输企业的运费后的余额为营业额计算征收营业税。
  试点企业将承揽的仓储业务分给其他单位并由其统一收取价款的,应以该企业取得的全部收入减去付给其他仓储合作方的仓储费后的余额为营业额计算征收营业税。
  (《国家税务总局关于试点物流企业有关税收政策问题的通知》,国税发〔2005〕208号)
  六、推动民营企业加强自主创新和转型升级的税收政策
  (二十七)《国家税务总局关于印发〈企业研究开发费用税前扣除管理办法(试行)〉的通知》(国税发〔2008〕116号)
  (二十八)企业开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用可以在计算应纳税所得额时加计扣除。
  (《中华人民共和国企业所得税法》第三十条)
  (二十九)企业的固定资产由于技术进步等原因,确需加速折旧的,可以缩短折旧年限或者采取加速折旧的方法。
  (《中华人民共和国企业所得税法》第三十二条)
  (三十)企业从事公共污水处理、公共垃圾处理、沼气综合开发利用、节能减排技术改造、海水淡化等环境保护、节能节水项目的所得,自项目取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起,第一年至第三年免征企业所得税,第四年至第六年减半征收企业所得税。
  (《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第八十八条,国务院令第512号)
  (三十一)企业以《资源综合利用企业所得税优惠目录》规定的资源作为主要原材料,生产国家非限制和禁止并符合国家和行业相关标准的产品取得的收入,减按90%计入收入总额。
  前款所称原材料占生产产品材料的比例不得低于《资源综合利用企业所得税优惠目录》规定的标准。
  (《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九十九条,国务院令第512号)
  (三十二)企业购置并实际使用《环境保护专用设备企业所得税优惠目录》、《节能节水专用设备企业所得税优惠目录》和《安全生产专用设备企业所得税优惠目录》规定的环境保护、节能节水、安全生产等专用设备的,该专用设备的投资额的10%可以从企业当年的应纳税额中抵免;当年不足抵免的,可以在以后5个纳税年度结转抵免。
  (《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第一百条,国务院令第512号)
  (三十三)《财政部 国家税务总局关于资源综合利用及其他产品增值税政策的通知》(财税〔2008〕156号)、《财政部 国家税务总局关于资源综合利用及其他产品增值税政策的补充的通知》(财税〔2009〕163号)、《财政部 国家税务总局关于调整完善资源综合利用产品及劳务增值税政策的通知》(财税〔2011〕115号)规定的有关资源综合利用、环境保护等优惠项目。


国家税务总局关于农药出口退税政策的通知

国家税务总局


国家税务总局关于农药出口退税政策的通知

国家税务总局
2003.10.22
国税函〔2003〕1158号


各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局:

经国务院批准,从2004年1月1日起,对国产农药免征生产环节增值税的政策停止执行。为鼓励农药出口,现将农药出口有关退税政策通知如下:

《财政部、国家税务总局关于若干农业生产资料征免增值税政策通知》(财税〔2001〕113号)第一条第三款规定的48种农药出口,从2004年1月1日起,准予按现行出口货物退税有关规定办理退税,并适用11%的出口退税率。

上述出口农药海关商品码为3808101910、38081090、38082090101、3808209029、38083011、38083019。具体执行日期以“出口货物报关单(出口退税联)”上海关注明的出口日期为准。

宁波市住宅小区物业管理条例

浙江省宁波市人大常委会


宁波市住宅小区物业管理条例
宁波市人大常委会


(1997年11月12日宁波市第十届人民代表大会常务委员会第三十七次会议通过 1998年4月20日浙江省第九届人民代表大会常务委员会第三次会议批准 1998年5月5日公布 1998年6月1日起施行)

第一章 总 则
第一条 为了加强本市住宅小区物业管理,明确业主、住用人和牧业管理公司的权利和义务,保障住宅小区物业合理使用,维护住宅小区公共秩序,创造良好的居住环境,根据国家法律、法规的有关规定,结合本市实际,制定本条例。
第二条 本条例适用于宁波市市区住宅小区的物业管理。
本条例施行后交付使用的住宅小区应当实行物业管理。
本条例施行前已经实行物业管理的住宅小区,应当按本条例的规定规范物业管理。
本条例施行前已交付使用但尚未实行物业管理的住宅小区,应当创造条件实行物业管理。
第三条 本条例所称住宅小区,是指达到一定规模,基础设施配套比较齐全的居民生活区(含居住小区、住宅组团,下同)。每个住宅小区的具体区域由物业管理主管部门会同城市建设、规划等部门和所在地街道办事处(镇人民政府)确定。
本条例所称物业管理,是指业主、住用人委托物业管理公司对住宅小区内的各类房屋和相配套的公用设施、设备以及公共场所进行日常维护、修缮和整治,同时对住宅小区的安全、公共秩序环境卫生、绿化等进行日常管理,并为业主、住用人提供相关服务。
本条例所称业主,是指住宅小区内住宅和非住宅房屋的所有权人。
本条例所称住用人,是指住宅小区内住宅和非住宅房屋的承租人和实际使用物业的其他人。
第四条 住宅小区物业管理实行业主、住用人自治管理与物业管理公司专业管理服务相结合的原则。
第五条 宁波市房地产管理局是本市往宅小区物业管理的主管部门。
各区房地产管理部门主管本辖区内住宅小区物业管理工作。
城市建设、规划、市政公用、公安、邮电、物价、工商、电力等有关部门应按各自职责,协同实施本条例。
第六条 各区人民政府应当加强对本辖区内住宅小区物业管理的领导和实施中的协调工作。
街道办事处(镇人民政府)协助物业管理主管部门对物业管理进行监督,协调物业管理与社区管理、社区服务的相互关系。
第七条 住宅小区依照本条例规定成立业主、住用人管理委员会(以下简称管委会)。管委会代表住宅小区全体业主、住用人的合法权益,依据有关法律、法规和本条例规定行使职权。
第八条 物业管理公司受管委会的委托,根据本条例的规定对住宅小区的物业实施管理。

第二章 初期物业管理
第九条 本条例所称初期物业管理,是指住宅小区管委会成立前的物业管理。
第十条 区物业管理主管部门应当参加新开发的住宅小区建设项目的规划、扩初会审、竣工验收,并以建设标准和配套标准为重点,参与对开发建设过程的监督、管理。
第十一条 新开发的住宅小区在管委会成立前,由区物业管理主管部门召集开发建设单位,邀请所在地街道办事处(镇人民政府)、公安派出所、市政、绿化、环卫单位共同协商,选聘物业管理公司,实行初期物业管理。
第十二条 初期物业管理的主要职责是:在新建住宅小区交付使用后至管委会成立前,督促住宅小区开发建设遗留问题的整改;对住宅小区的设施和环境实行规范化管理;为居民提供入住服务和其他社会服务。
第十三条 住宅小区综合验收后,开发建设单位应当按国家和省规定的保修期限和保修范围承担房屋的保修责任。
第十四条 市物业管理主管部门应当统一制定初期物业管理规定,物业管理公司和住宅小区内所有业主、住用人应当遵守。
第十五条 初期物业管理适用本条例第三章以外的各项规定。

第三章 业主、住用人代表大会和管理委员会
第十六条 住宅小区已交付使用且入住率达到百分之五十以上时,区物业管理主管部门应当会同所在地街道办事处(镇人民政府)以及居民委员会及时召集第一次业主、住用人代表大会。
业主、住用人代表大会,由本住宅小区的业主、住用人及属地居民委员会等代表组成,每年至少召开一次。
业主、住用人代表大会应当有过半数代表出席。业主、住用人代表大会作出的决定,应当经全体代表的过半数通过。
第十七条 业主、住用人代表大会行使下列职权:
(一)选举、罢免管委会的组成人员;
(二)通过、修改业主、住用人公约;
(三)批准管委会工作章程;
(四)听取和审查管委会工作报告;
(五)决定关于业主、住用人利益的重大事项;
(六)改变和撤销管委会决定。
第十八条 管委会委员由业主、住用人代表大会在代表中选举产生。管委会委员中的业主、住用人代表名额应不少于五分之四。
管委会每届任期三至五年,管委会委员可以连选连任。管委会主任、副主任在管委会委员中推选产生。
管委会应当自选举产生之日起十五日内,向所在地的区物业管理主管部门办理登记。
管委会决定问题,采取少数服从多数的原则。管委会会议根据需要可邀请政府有关部门、物业管理公司等单位的人员列席。
第十九条 管委会向业主、住用人代表大会负责并报告工作。
管委会应当维护业主、住用人的合法权益,履行下列职责:
(一)召集和主持业主、住用人代表大会;
(二)选聘或者解聘物业管理公司,与物业管理公司订立、变更或者解除物业管理服务合同;
(三)审议决定物业管理专项资金增值收益、物业维修资金和利用住宅小区物业设施产生的收益的使用;
(四)审议物业管理公司制订的年度管理计划、房屋及设施维修计划;
(五)听取业主、住用人的意见和建议、监督物业管理公司的管理服务活动;
(六)配合物业管理公司做好与其他有关单位、部门的协调工作;
(七)住宅小区物业管理的其他事宜。
第二十条 业主、住用人公约是有关物业使用、维修等活动的行为规范,自业主、住用人代表大会审议通过之日起生效。
管委会应当自业主、住用人公约生效之日起十五日内,将业主、住用人公约报所在地的区物业管理主管部门备案。
第二十一条 业主、住用人代表大会作出的决定和业主、住用人公约,对住宅小区内全体业主、住用人具有约束力。

第四章 物业管理公司
第二十二条 物业管理公司应当配备相应的专业技术人员和管理人员,并按规定向物业管理主管部门申领物业管理资质证书。
物业管理公司应当按资质管理的规定从事物业管理服务。
第二十三条 住宅小区综合验收时,开发建设单位应通过物业管理主管部门向该住宅小区管委会移交下列工程建设资料:
(一)住宅小区建设各项批准文件;
(二)住宅小区规划图、竣工总平面图;
(三)单位建筑、结构、设备竣工图;
(四)地下管网竣工图;
(五)有关设备、设施的使用的维修技术资料;
(六)业主清册(房屋分配方案);
(七)分幢分层平面图和套型图;
(八)其他必要的资料。
第二十四条 物业管理公司的权利:
(一)根据有关法律、法规,结合实际情况,制订本住宅小区物业管理方案;
(二)依照物业管理服务合同对住宅小区实施管理;
(三)依照物业管理服务合同和有关规定收取管理服务费;
(四)制止违反住宅小区物业管理规定的行为;
(五)开展多种经营和有偿服务。
第二十五条 物业管理公司的义务:
(一)按物业管理主管部门规定的物业管理标准和物业管理服务合同的要求实施物业管理,保证住宅和公共设施完好、安全,环境整洁优美,公共秩序良好,保障物业使用方便;
(二)接受管委会和业主、住用人的监督,并定期向管委会报告工作;
(三)接受物业管理主管部门、其他有关行政管理部门及街道办事处(镇人民政府)的监督、指导;
(四)协助有关部门和居民委员会提供社区生活服务和开展社区文化活动。
第二十六条 物业管理公司的管理服务事项:
(一)房屋共有部位和共用设施的使用管理、维修养护和更新;
(二)道路、排水管道等公用设施的使用管理和维修养护;
(三)绿化养护;
(四)保安及公共秩序的维护;
(五)房屋共有部分和公共场所的保洁;
(六)车辆进出及停放的管理;
(七)为居民开展相关服务;
(八)其他物业管理事项。
有条件时,可接受供电、供水、通讯、有线电视等专业机构的委托,扩充物业管理内容。
第二十七条 物业管理公司接受委托从事物业管理,应当与管委会签订物业管理服务合同。
物业管理服务合同应当载明下列内容:
(一)管委会和物业管理公司名称、住所;
(二)物业管理区域范围和管理项目;
(三)物业管理服务事项;
(四)物业管理服务要求和标准;
(五)物业管理服务费用;
(六)物业管理服务期限;
(七)违约责任;
(八)合同终止和解除的约定;
(九)双方约定的其他事项。
物业管理公司应当自物业管理服务合同生效之日起十五日内,将物业管理服务合同报住宅小区所在地的区物业管理主管部门备案。
物业管理公司接受有关专业机构委托进行物业管理的,应当签订委托合同。
第二十八条 物业管理公司收费的项目和标准应当公布。已按照本条例向业主、住用人收取物业管理综合服务费的,其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。
未受管委会或者业主、住用人委托,物业管理公司自行提供服务收费的,业主、住用人可以不支付。
第二十九条 物业管理公司应当配合居民委员会做好社区工作。对管委会已委托物业管理公司进行管理服务的项目,居民委员会不再提供有偿服务。
第三十条 物业管理公司应当自物业管理服务合同终止或者解除之日起十日内,向管委会办理下列事项,并报住宅小区所在地的区物业管理主管部门备案:
(一)对预收的物业管理综合服务费按实结算,多收的部分予以退还;
(二)移交全部物业档案资料和有关的财务帐册;
(三)移交物业管理用房、经营用房、场地和其他财物,

第五章 物业使用及维护
第三十一条 业主、住用人应当遵守法律、法规的规定,按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则,正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。
第三十二条 住宅小区禁止下列行为:
(一)未经有关部门批准,改变房屋的使用性质,结构、外形和色调;
(二)占用、损坏房屋的共有部位、共用设施和附属设施;
(三)违章搭建和违章装修;
(四)侵占或损坏绿地、花草树木、园林小品;
(五)乱丢垃圾杂物或排放有毒、有害物质;
(六)乱设摊位、乱设集贸市场;
(七)随意停放车辆和鸣喇叭,大型车进入住宅小区及非业主、住用人机动车停放过夜;
(八)聚众喧闹或发出超过规定标准的噪声;
(九)擅自张贴或悬挂标语、广告和启事,在房屋和公共设施上乱写、乱画;
(十)法律、法规、规章禁止的其他行为。
第三十三条 业主或住用人装修房屋,应当事先通知物业管理公司。物业管理公司应当将装修房屋的注意事项告知业主或住用人。
物业管理公司发现在装修过程中有违反有关规定的行为时,应当通知行为人立即停止并改正。对拒不改正的,应当及时告知管委会并报有关行政管理部门依法处理。
第三十四条 房屋的维修责任按下列规定划分:
(一)室内部分,由业主负责维修;
(二)房屋的共有部位和共用设施,由物业管理公司负责定期养护维修。
第三十五条 住宅小区内的非住宅房屋内部由业主自行管理或聘请物业管理公司管理,其外围由住宅小区物业管理公司统一管理。
第三十六条 住宅小区内的市政公用设施、环境卫生设施、停车场等公共设施,由各专业管理机构委托物业管理公司统一管理和维修养护,管理维修养护费用由各专业管理机构按规定支付。
第三十七条 住宅小区内车辆停放管理的收费标准按物价部门的规定执行,车辆停放管理的收益用于住宅小区物业管理。
第三十八条 利用物业设置广告等经营性设施的,应当征得相关业主、住用人和管委会的书面同意后,方可向有关行政管理部门办理审批手续;经批准的,应当与管委会签订协议,并支付设置费用。收取的设置费用用于住宅小区物业管理。

第六章 物业管理用房、设施和经费
第三十九条 开发建设单位在住宅小区开发建设中,应当按住宅小区总建筑面积千方之三的比例配置物业管理用房。
物业管理用房产权属住宅小区全体业主共同所有,由管委会代管,并提供给物业管理公司有偿使用,租金用于物业管理。
物业管理用房建设费用,海曙、江东、江北区从小配套费中列支;镇海、北仑区作为成本外独立费,列入房屋价格。
第四十条 开发建设单位在住宅小区开发建设中,应当按住宅小区总建筑面积千分之四的比例配置物业管理经营用房。
物业管理经营用房按基本造价购置,购置款从物业管理专项资金中支付,产权属住宅小区全体业主共同所有,由物业管理公司向管委会租用,租金用于物业管理。
第四十一条 开发建设单位在住宅小区开发建设中,应当配套建设住宅小区庭院式管理设施。
第四十二条 开发建设单位应当在住宅小区综合验收前,按住宅小区建设总投资千分之二的比例,向区物业管理主管部门交纳初期物业管理费,由区物业管理主管部门拨给物业管理公司使用。
住宅小区建设总投资的计算方法,由市人民政府规定。
第四十三条 开发建设单位应当在住宅小区综合验收前,按住宅小区建设总投资百分之二的比例,向物业管理主管部门交纳物业管理专项资金。物业管理专项资金在支付物业管理经营用房购置款和提取一定比例的物业管理统筹资金后,其余额以管委会名义存入市或镇海区、北仑区住房
资金管理中心,由住房资金管理中心负责增值。增值收益用于住宅小区物业管理。
物业管理专项资金的使用和管理办法,由市人民政府制定。
第四十四条 住宅小区应当设立物业维修资金,用于房屋共有部位、共用设施的维修、更新,物业维修资金设立的具体标准和办法,由市人民政府规定。
第四十五条 本条例施行前已交付使用的住宅小区,实行物业管理所需的物业管理用房、经营用房、物业管理专项资金和物业维修资金,由市人民政府另行规定。
第四十六条 业主、住用人应按月向物业管理公司交纳物业管理综合服务费。
普通住宅的物业管理综合服务费标准,由市物价部门会同市物业管理主管部门制定;高标准住宅的物业管理综合服务费标准,由物业管理公司与管委会协商确定,向当地物价部门备案。
其他服务项目的收费,除物价部门有统一规定外,由物业管理公司与管委会或者业主、住用人协商确定。
第四十七条 物业管理的各项资金,必须按规定建帐立制;各项经费的收支情况应当定期公布,接受业主、住用人监督。
财政、审计和物价等部门应当依法加强对物业管理专项资金和物业管理收费的监督、审计、检查。

第七章 法律责任
第四十八条 违反本条例规定,未经物业管理主管部门资质审查擅自从事物业管理业务的,由物业管理主管部门责令其限期补办资质审查手续;逾期不补办手续的,责令限期补办,并可处二千元以上二万元以下的罚款。
第四十九条 物业管理公司不履行物业管理服务合同义务或履行合同未达到规定标准的,应当承担相应的违约责任;造成业主、住用人损失的,应当承担赔偿责任。

物业管理公司违反本条例情节严重的,物业管理主管部门可以作出降低资质等级的处理,直至吊销资质证书。
第五十条 对业主、住用人或其他单位、个人违反本条例第三十二条规定的行为,物业管理公司有权予以制止,并通知责任人限期改正或提请有关部门处理;造成损失的,责任人应承担赔偿责任。
第五十一条 住宅小区开发建设单位违反本条例第三十九条、第四十条、第四十一条、第四十二条、第四十三条规定的,由物业管理主管部门责令其限期履行;对违反第四十二条、第四十三条规定的,可按日加收应缴额千分之二的滞纳金。
第五十二条 业主、住用人未按物业管理服务合同规定交纳物业管理综合服务费的,应当承担相应的违约责任。
物业管理公司违反规定收费的,由物价部门按照相关法律、法规的规定处罚。
第五十三条 违反本条例规定,截留、挪用、侵占物业管理各项经费的,除责令退回款项外,由有关部门按规定权限对有关责任人给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第五十四条 对违反本条例的行为,管委会、业主、住用人可以向区物业管理主管部门投诉。
区物业管理主管部门受理投诉后,应当进行调查、核实,并自受理投诉之日起二十日内,答复投诉人。
投诉人对区物业管理主管部门的答复有异议的,可以向市物业管理主管部门提出复核要求。市物业管理主管部门应当自受理之日起三十日内将复核意见答复投诉人。
第五十五条 物业管理公司与管委会发生争议,双方不能协商解决的,可向物业管理主管部门申请调解,也可根据合同规定的仲裁条款或事后达成的仲裁协议向仲裁机构申请仲裁,或直接向人民法院起诉。
第五十六条 市或区物业管理主管部门违反本条例规定的行为,由市人民政府或者市物业管理主管部门责令改正或者撤销其决定。
市或区物业管理主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或者上级机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第五十七条 当事人对行政处罚决定不服的,可依法申请复议或向人民法院提起诉讼,当事人在法定期限内不申请复议、不提起诉讼,又不履行行政处罚决定的,由作出行政处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第八章 附 则
第五十八条 本条例中业主、住用人公约、管委会工作章程的示范文本,由市物业管理主管部门制定;物业管理服务合同、初期物业管理服务合同的示范文本,由市物业管理主管部门会同市工商行政管理部门制定。
第五十九条 市人民政府可根据本条例制定实施细则。
第六十条 各县(市)的住宅小区物业管理可参照本条例执行。
第六十一条 市区非住宅小区的其他住宅实行物业管理的,可参照本条例执行。
第六十二条 本条例具体应用中的问题由市房地产管理局负责解释。
第六十三条 本条例自1998年6月1日起施行。



1998年5月5日