浙江省金华市人民政府


金华市人民政府令第45号


　　《金华市区土地储备管理办法》已经2011年10月17日市政府第13次常务会议通过，现予以发布，自2011年12月1日起施行。
　　

市长 　徐加爱
　　

二○一一年十月二十六日
　　

金华市区土地储备管理办法

　　第一章　总　　则
　　第一条　为完善土地储备制度，加强土地调控，提高建设用地保障能力，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关规定，
　　结合金华市区实际，制定本办法。
　　第二条　金华市区范围内的土地储备，适用本办法。
　　第三条　本办法所称的土地储备，是指金华市国土资源局为实现土地市场调控，促进土地资源合理利用，依法采取收回、收购以及征收等方式，
　　将符合储备条件的土地纳入土地储备库，进行前期开发与利用，以备供应土地的行为。
　　第四条　金华市人民政府土地储备中心（以下简称土地储备中心）是经市政府批准成立、具有独立法人资格、隶属于市国土资源局、统一承担市区范围内土地储备工作的具体实施机构。
　　第五条　市国土资源局、财政局和人行金华市中心支行等部门按照职责分工，各负其责，互相配合，保证土地储备工作顺利开展。
　　第二章　计划与管理
　　第六条　储备土地必须符合规划、计划，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。
　　第七条　市国土资源局、财政局和人行金华市中心支行等部门应根据经济社会发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和市区土地市场供需状况等编制年度土地储备计划，报市政府批准后实施。
　　年度土地储备计划包括：年度储备土地规模、位置、用途、面积等内容。
　　土地储备计划应与年度土地供应计划相衔接。
　　第八条　严格执行土地储备计划，原则上不得突破，确需增加的应报市政府批准。
　　第三章　范　　围
　　第九条　下列土地可纳入土地储备范围:
　　（一）未确定土地使用权人的国有土地；
　　（二）依法收回的国有土地；
　　（三）收购的土地；
　　（四）依法行使优先购买权取得的土地；
　　（五）已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地；
　　（六）其他依法需要储备的土地。
　　第十条　依法收回的国有土地包括：
　　（一）非住宅国有土地使用权出让期限届满后，土地使用权人未申请续期或者申请续期未获批准的土地；
　　（二）因搬迁、解散、撤销、破产或其他原因停止使用的划拨国有土地；
　　（三）经核准报废的公路、铁路、机场、矿场等国有土地；
　　（四）因国家建设征收而未利用的土地；
　　（五）依法收回的闲置国有土地；
　　（六）其他依法应当收回的国有土地。
　　第十一条　收购的土地包括：
　　（一）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用的国有土地；
　　（二）因规划调整需改变用途的国有土地；
　　（三）企业改制经批准改变用途冲抵负资产的土地；
　　（四）土地使用权人申请储备的国有土地；
　　（五）其他依法应当收购的土地。
　　第四章　程　　序
　　第十二条　土地收储程序：
　　（一）受理。土地储备中心受理土地使用权人基本资料。
　　（二）调查。土地储备中心对拟收储土地的权属、面积、用途、位置，以及地上建（构）筑物和其他设施的权属、数量、用途等情况进行调查核实，并征询规划部门意见。
　　（三）测算。委托具有相应资质的评估机构，对拟收储土地及地上建（构）筑物等进行评估测算。
　　（四）协商。依据评估测算结果，土地储备中心与土地使用权人协商，形成土地收储方案。
　　（五）报批。土地收储方案经市国土资源局审定后，报市政府批准。
　　（六）签约。收储双方签订土地使用权收储合同。
　　（七）变更。根据土地使用权收储合同，土地储备中心支付收储补偿费，土地使用权人协助办理土地使用权及地上建（构）筑物产权变更登记手续。
　　（八）交付。土地使用权人向土地储备中心交付被收储的土地、地上建（构）筑物及相关设施。
　　第十三条　土地使用权收储合同应载明以下内容：
　　（一）双方当事人；
　　（二）总则；
　　（三）收储依据及收储宗地情况；
　　（四）土地收储补偿价款及支付方式；
　　（五）土地交付条件；
　　（六）不可抗力；
　　（七）违约责任；
　　（八）适用法律及争议解决；
　　（九）附则。
　　第十四条　储备土地由土地登记机关办理登记手续后，纳入土地储备库统一管理。
　　第五章　开发与利用
　　第十五条　土地储备中心有权对已纳入土地储备库的土地进行前期开发，使之具备供应条件。
　　第十六条　土地储备中心可对储备土地及地上建（构）筑物进行出租、临时利用。储备土地的临时利用，一般不超过2年，且不能影响土地供应。
　　第十七条　土地储备中心应对储备土地采取必要的措施予以保护管理，防止侵害储备土地权利行为的发生。
　　第十八条　储备土地完成前期开发，具备供应条件的，由市国土资源局统一组织供地。
　　第六章　资金管理
　　第十九条　土地储备资金是土地储备中心按照国家有关规定用于征收、收购、优先购买、收回土地以及对储备土地进行前期开发管理等所需的资金。
　　土地储备资金通过以下渠道筹措：
　　（一）市财政局拨付已出让储备土地的成本及土地储备资金占用利息（利息按同期贷款利率计提）；
　　（二）向商业银行及其他金融机构贷款；
　　（三）市财政局从已出让储备土地净收益中计提10%的土地储备基金；各区（管委会）的储备土地按土地出让金的2%计提；
　　（四）可用于土地储备的其他财政资金；
　　（五）上述资金产生的利息收入。
　　第二十条　土地储备中心可向商业银行及其他金融机构申请保证贷款，其中抵押贷款必须有合法的土地使用权证。贷款规模，应与年度土地储备计划相衔接，不得超计划、超规模贷款。
　　已经抵押的储备土地，供应时应先行依法解除抵押权或征得抵押权人的同意。
　　第二十一条　土地储备中心向商业银行及其他金融机构贷款的，必须按贷款合同约定，及时足额偿还贷款本息。
　　第二十二条　土地储备中心应加强资金风险管理，不得以任何形式为第三方提供担保。
　　第二十三条　储备土地供应后，土地储备中心应按照宗地核算规定向市财政局提交储备成本清单。
　　第二十四条　储备土地资金收支管理严格执行《土地储备资金财务管理暂行办法》的规定，应做到专款专用、专户核算，不得挪用，并实行预决算管理，按时编报收支预决算，
　　自觉接受财政、审计等部门的指导、监督和检查。
　　第二十五条　土地储备中心会计核算严格按《土地储备资金会计核算办法（试行）》执行，其所需的部门预算资金与土地储备资金实行分帐核算。
　　第七章　法律责任
　　第二十六条　符合本办法规定可纳入储备的土地，土地使用权人未按规定擅自转让土地使用权的，按买卖或以其他形式非法转让土地论处，并承担相应的法律责任。
　　第二十七条　国家工作人员玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权，给国家、集体造成损失的，给予相应的行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第八章　附　　则
　　第二十八条　本办法自2011年12月1日起施行。1999年7月24日市政府发布的《金华市土地储备暂行办法》（市政府令第9号）同时废止。

　　

　　


　　【案情】

　　2013年3月12日，原告杨某在被告保险公司为其所有的货车主车投保交强险，为自有的挂车投保商业三者险，保险责任限额10万元。2013年4月25日15时许，原告雇佣的司机驾驶上述主、挂车倒车时，撞到周某所有的房屋，致使其七间房屋不同程度受损。经对事故现场勘察确认财产损失状况，并由工程造价部门进行受损房屋拆除及新建预算，工程造价为10万余元。2013年5月7日，当地公安机关主持调解，原告的司机与周某达成协议，约定肇事方赔偿周某房屋损失费共计8万元。次日，原告向周某转账支付赔偿款8万元。后原告向被告保险公司申请理赔被拒，遂提起诉讼。

　　保险公司辩称，同意在主车交强险财产分项下赔偿2000元，但根据商业三者险条款约定，主车和挂车连接使用发生保险事故时，对主、挂车所负保险赔偿责任以主车责任限额为限，因主车未投保商业三者险，所以保险公司对挂车的商业三者险不予赔偿。

　　【分歧】

　　本案审理过程中，对于保险公司应当在主车交强险财产分项下先行赔偿及商业三者险赔偿以主车责任限额为限的保险条款不予采纳，合议庭的意见一致，在确定保险公司对挂车商业三者险的具体赔偿责任上有两种意见：

　　一种意见认为，本案中挂车投保商业第三者责任险，根据保险损失补偿原则、合同权利义务一致原则，挂车保险人在保险责任限额内承担赔偿责任并没有加重其保险责任。所以，主挂车连接使用发生交通事故，即使主车没有投保商业三者险，仅有挂车投保的，该保险公司仍应在挂车商业三者险保险责任限额内承担全部赔偿责任。

　　另一种意见认为，当挂车由主车牵引发生保险事故时，主、挂车保险人均应承担赔偿责任。根据修改的交强险条例规定，挂车保险公司只应对挂车依法承担的赔偿责任在保险责任限额范围内予以赔偿。因本案主、挂车之间责任比例划分不能确定，可视为主、挂车负同等责任，所以保险公司只赔偿交强险财产分项赔偿后下剩部分的一半。

　　【评析】

　　通常所说的挂车是相对于主车（即牵引车）而言的，主车指本身具备动力驱动装置能够牵引挂车运行的车头，后面没有牵引驱动能力的车叫挂车。我国法律和国家标准均将挂车纳入机动车范畴加以管理。机动车发生交通事故，主要涉及机动车第三者责任强制保险（简称“交强险”）和商业性机动车第三者责任保险（简称“商业三者险”）。前者是国家强制性的，其投保、理赔及赔偿项目和数额都是确定的，后者是投保人为获得更大的赔偿风险能力而自愿投保的商业保险，其赔付责任是保险人在保险合同确定的保险责任限额内，对超过交强险各分项赔偿限额的部分给予赔偿。

　　根据国务院对《机动车交通事故责任强制保险条例》的修改决定，自2013年3月1日起，挂车不投保机动车交通事故责任强制保险，发生道路交通事故造成人身伤亡、财产损失的，由牵引车投保的保险公司在机动车交通事故责任强制保险责任限额范围内予以赔偿；不足的部分，由牵引车方和挂车方依照法律规定承担赔偿责任。中国保险行业协会3月8日印发《挂车免投保交强险实务处理规程》 ，明确了挂车不再投保交强险后，主挂车发生交通事故后交强险的理赔实务处理问题。但主挂车连接使用发生交通事故，超出主车交强险责任限额部分的赔偿，如何使用主、挂车的第三者责任险？对于不同的承保组合，如何确定理赔方案，保险协会及各保险公司尚未见有明确意见出台。

　　2009年10月新《保险法》施行，各保险公司自行制定的机动车商业保险条款继续沿用了中保协条款有关主挂车责任限额的规定，即：“主车和挂车连接使用时视为一体，发生保险事故时，由主车保险人和挂车保险人按照保险单上载明的机动车第三者责任保险责任限额的比例，在各自的责任限额内承担赔偿责任，但赔偿金额总和以主车的责任限额为限。”正是这一条款约定，在实践操作中饱受诟病，并屡屡诉诸法庭。

　　多数人认为，“赔偿金额总和以主车的责任限额为限”造成保险单所载明的挂车保险金额只是一纸空文，与投保人订立保险合同的目的相悖，更不利于受害人得到及时足额的赔偿。司法实践中，对于保险公司以该条款约定抗辩的，通常以其系保险公司自行制定提供的格式条款，违反相关法律的强制性规定，被认定为无效，进而判定保险公司在主车、挂车两份商业险保险责任限额之和的范围内按比例承担赔偿责任。

　　笔者认为，上述约定主、挂车连接使用时视为一体，发生保险事故时，主、挂车共同承担责任，是解决挂车的责任认定及赔偿数额确定问题，对于商业三者险的赔偿，主挂车保险公司按责任限额比例赔付，这无疑是合理的，但“赔偿金额总和以主车责任限额为限”，被理解为限制投保人获得挂车商业三者险赔偿的权利，这是没有明晰此规定暗含的前提条件，即：主、挂车均投保商业第三者责任险且连接使用。因为，主挂车连接使用时危险程度增加，保险公司要求投保人分别投保商业险，分别确定本车的保险责任限额，对主车增加的发生事故的危险通过主、挂车保险人分摊保险赔偿责任来抵销。即便上述约定内容在被保险人理赔时看来不公平不合理，但商业三者险的自愿、自由性决定其保险责任范围、保险数额大小、责任减轻免除等均由双方当事人通过订立具体的保险合同约定，而主挂车连接使用发生事故如何理赔、赔付多少，应当按照保险合同约定严格审查。即使保险公司以格式条款将主、挂车视为一体及发生事故以主车的保险限额为限的内容纳入保险合同，如其无法律规定的无效情形，或者双方以非格式条款进行上述约定的，根据当事人意思自治原则，该条款对双方当事人具有约束力。

　　再者，主挂车并非必然连接使用，投保人分别投保，也保障在两车分离使用时若发生交通事故，能够以各自的商业三者险获得足额赔付。挂车单独使用发生事故，也能得到挂车商业险全额理赔。那么投保人可以选择性给主挂车投保商业三者险，或者两车都不投保，或者只给其一车投保，不能简单根据两车投保、获得一车理赔的不合理否定前述条款内容。

　　但是现有法律法规对于投保人只给主、挂车之一投保商业三者险，连接使用时发生事故如何理赔并未明确。没有保险行业理赔规则或确定方法，如果也没有约定或者约定不明确，无论投保的是主车还是挂车，也不分是主车还是挂车部位发生事故，如本文开头所述案件，笔者认为，保险公司应全部承担保险单约定的保险责任限额内的商业三者险赔偿责任。理由如下：

　　一、主、挂车之一未投保，对单独投保商业三者险的车辆不予理赔，不符合保险合同权利义务相一致原则。

　　《保险法》第二条规定：“本法所称保险，是指投保人根据合同约定，向保险人支付保险费，保险人对于合同约定的可能发生的事故因其所发生所造成的财产损失承担赔偿保险金责任……的商业保险行为”，保险人就主、挂车其一与投保人签订商业三者险合同，收取保险费，即视为其愿意也应当就该车可能发生的保险事故承担赔偿保险金责任，否则有悖于商业保险保什么赔什么，怎样保怎样赔的保险原理，也与投保人减少车辆发生交通事故后的赔偿责任风险的预期保险目的不符。

　　二、保险格式条款有效而理解有分歧时应作不利于保险人的解释，保险公司抗辩依据的前述保险条款在本案中并无适用前提条件，此不赘述。

　　三、前文第二种意见：保险公司只对挂车依法应承担的赔偿责任部分在其保险限额内承担责任，理由并不充分。

　　尽管交强险条例规定“（交强险赔偿）不足的部分，由牵引车方和挂车方依照法律规定承担赔偿责任。”但以笔者所查，并无具体的法律条文规定主挂车如何承担赔偿责任。

　　其次，众所周知，交警部门对于交通事故只会认定整体车辆的事故责任，而没有细化确定主、挂车二者之间责任大小，那么，是否所有主挂车连接使用发生事故，两车都是各负一半责任呢？是否公平？细划内部责任比例是否可行？虽然主、挂车的商业保险合同独立存在，主挂车连接使用发生事故，主、挂车保险人都应当承担赔偿责任，但投保人未对全车进行投保，而仅就挂车投保商业三者险，并不意味着挂车商业三者险保险人只负担事故责任比例的赔偿责任，保险公司为一辆车办理保险，就应当负担该车在使用过程中发生事故的保险赔偿责任，而不论车辆是如何使用。

　　具体到本案中，在修改的交强险条例实施后，原告在被告保险公司处同时为其所有的主车、挂车进行投保，在业务人员解释新规定后为主车投保一份交强险，只为挂车投保了商业三者险，被告保险公司接受、收取保险费并办理了相应的保险手续，即视为其认可和接受原告的投保组合模式和车辆保险种类选择，对该投保的主、挂车整体的商业三者险保险限额即为挂车投保的10万元。两车连接使用发生事故，原告与受害人周某协议达成的赔偿数额并没有超过保险责任限额，原告赔偿受害人经济损失后申请理赔，被告保险公司应当赔付。

　　据此，法院判决被告保险公司在主车交强险财产限额项下赔偿2000元，在挂车商业三者险责任限额内赔偿78000元。判决后，双方均未上诉，被告保险公司已自动履行完毕。

　　前述案件虽审理完毕，但留给我们思考的是，挂车与主车连接使用时危险性增大，交强险、商业三者险赔付率增加。挂车无须投保交强险，但主、挂车连接使用时发生事故由主车交强险先行赔偿，而后由商业险赔付，与原来主、挂车两个交强险责任限额累加进行赔付相比，固定总赔付额减少。为转移赔偿风险，车主转向于投保商业险或增加商业险责任限额，但目前挂车的保险费率是主车费率的30%。司法实践中以主、挂车保险责任限额之和计算主、挂车保险人比例责任，或者对主、挂车单独投保商业险的裁判在责任限额内全额赔偿，不可避免有的投保人投保商业三者险选择挂车高限额、主车低限额，或者单独为挂车投保高额商业险，以达到少交保险费的目的，这很不利于保险人合理收取保险费和稳健经营。据了解，几家保险公司对单独或高限额购买商业三者险的挂车保险已不予办理。

　　对此，主挂车交强险费率、挂车费率是否调整，针对主、挂车各种可能的投保组合，为相应商业险与交强险的理赔制定规则，保险业有关部门或各保险公司应尽快明晰具体措施。