湖南省衡阳市人民政府办公室


衡政办发〔200５〕9号


关于转发市审计局市财政局《衡阳市住房公积金监督管理办法》的通知

各县市区人民政府，市直机关各单位：

市审计局市财政局制定的《衡阳市住房公积金监督管理办法》已经市人民政府同意，现转发给你们，请遵照执行。

二OO五年五月十一日

衡阳市住房公积金监督管理办法
市审计局市财政局

（二OO五年四月十四日）

第一条为了加强住房公积金管理，规范监督行为，保证住房公积金安全运作，根据《住房公积金管理条例》和《住房公积金行政监督办法》等有关法律、法规，制定本办法。

第二条财政、审计部门依法对住房公积金管理法规、政策执行情况实施监督。

第三条住房公积金监督方式包括现场监督和非现场监督。现场监督是指对住房公积金进行实地检查，并实行定期检查和不定期检查相结合的制度。非现场监督是指对住房公积金管理中心报送的住房公积金管理的有关文件、报表等数据资料进行检查、分析，住房公积金管理中心应每月向财政、审计部门报送住房公积金财务收支情况报表和住房公积金运作情况动态表。

第四条住房公积金管理中心应当按照国家有关规定建立健全财务、个人贷款、国债买卖等内部管理制度，防止挪用、转移资金或国债等行为的发生。

第五条住房公积金监督管理的主要内容：

（一）贯彻执行住房公积金管理法规和政策情况；

（二）住房公积金归集情况；

（三）住房公积金使用情况；

（四）住房公积金业务收支情况；

（五）住房公积金增值收益分配情况；

（六）住房公积金管理费用预算及执行情况。

第六条住房公积金管理中心，每年元月二十日前应向财政部门报送住房公积金年度财务收支计划，经审核批准后组织实施。住房公积金年度财务收支计划的内容主要包括：归集计划、业务收支计划、委托贷款及贷款回收计划、增值收益计划、机构管理费开支计划、购买国债计划。

第七条住房公积金管理中心管理费和专项费用实行先批后用办法，由财政部门根据有关政策规定和管理机构的实际情况进行核定。住房公积金管理中心按规定从增值收益中提取管理费，不得擅自坐支，挪用住房公积金。

第八条住房公积金委托贷款实行终身负责制，具体办法由住房公积金管理中心制定，送管委会、财政部门、审计部门审核，报市政府备案。

第九条住房公积金委托贷款应按规定严格履行审批手续 。

（一）凡个人贷款申请额在20万元以下（不含20万元）且贷款理由正当合理，已缴存住房公积金，抵押物价值充足，有稳定收入来源和还款保证的，由住房公积金管理中心按程序执行。

（二）一次性贷款申请额超过50万元（含50万元）的客户，即由信誉度较高、效益较好的国有行政、事业单位集体组织本单位职工办理个人贷款的，经住房公积金管理中心审核，报财政、审计部门复核后报管委会、市政府分管领导审批执行。

第十条住房公积金管理中心不得以购买的国债、公积金或以其他方式为本单位或他人提供担保。银行等金融机构应当拒绝受理此类担保贷款。

第十一条住房公积金管理中心动用住房公积金存款购买国债，按照委托贷款审批程序执行。住房公积金存款应从一级市场购买国债，到期兑现本息，不得进入二级市场买卖国债，更不得炒作国债。

第十二条住房公积金增值收益分配，应按照贷款风险准备金、住房公积金管理中心管理费、廉租房建设补充资金的顺序进行分配，增值收益分配实行一年一定，分配方案经报财政、审计部门审核，报市政府审批后实施。

第十三条住房公积金管理中心年终向财政部门报告住房公积金呆帐情况。呆帐核销由财政部门审核确认，统一汇总报住房公积金管委会和市政府同意后，再报省财政厅批准核销；对城市住房资金历年形成的呆帐，由住房公积金管理中心报财政、审计部门审核确认后，报市政府批准核销。

第十四条住房公积金管理中心对以物抵贷资产的抵押或抵偿要经财政、审计部门审核后再报市政府审批。

第十五条住房公积金必须按规定存入国有商业银行，开设独立专用账户，只能选择两家国有商业银行办理住房公积金业务。

第十六条住房公积金存款不得擅自相互拆借、调用，受托银行对违规行为应当拒绝办理。住房公积金管理中心每月向财政、审计部门报送公积金存款变动情况表。

第十七条住房公积金管理中心应将下列重大事项及时报告市政府，并即送财政、审计、监察等部门：（一）出现挪用或批准挪用住房公积金的；（二）个人住房贷款逾期率比上月提高一个百分点或逾期额比上月增加100万元以上的；（三）解除有关商业银行分支机构经办住房公积金金融业务和相关手续的委托关系的；（四）住房各积金管理中心内部及其有关人员出现严重违法违纪行为或司法机关介入调查违法违纪行为的；（五）其它重大事项。

第十八条财政、审计、人民银行、银监局等部门在实施监督时，住房公积金管理中心应当主动、及时提供相关资料。财政、审计部门对住房公积金管理中心的违法、违纪行为，根据《中华人民共和国行政处罚法》、《中华人民共和国会计法》、《中华人民共和国审计法》和《财政违法行为处罚处分条例》等法律法规依法进行处理。对情节严重构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第十九条财政、审计、监察等部门要相互配合，切实加强对住房公积金监督，确保住房公积金安全。

第二十条有关监督部门未按照有关规定履行监督职责的，上级主管部门应依据管理职权责令限期改正；造成资金损失的，对有关责任人给予行政处分。


业主自行搭建阳台，侵害物业公司何许权益？－－以案为宗，透析法理

（优仕联律师事务所 王政 律师）

一件小小的案件，可能会涉及到相对大案更多的法律关系。其间，也难免会引发法律工作者们更多的理性思考。本所律师近期代理的一起“物业公司状告业主私自搭建阳台”的案件似乎就属于此类案件。

案情简介
北京市石景山区某开发商指定的前期物业管理企业状告某小区部分业主私自搭建阳台一案已被石景山区人民法院受理。该案诉讼产生的原由是：小区部分业主在自家所购房屋阳台位置在未经物业公司同意的情况下就搭建了阳台，并安装了防护栏。物业公司的诉讼请求是：要求该些业主们立即停止侵害，排除妨碍并恢复原状。物业公司提起诉讼的依据是：双方签署的《物业服务协议》、《装修管理协议》、《房屋设施改动承诺书》等约定的业主不得擅自改动房屋结构、擅自装修等协议内容。
本案纠纷产生的事实经过是：
该些业主与开发商于2004年某月签署购买该小区单元房（期房）的《商品房买卖合同》。该合同约定：由该些业主购得上述单元房屋；开发商于2004年12月28日前将上述单元房屋交付该些业主使用（用途为住宅）；该商品房阳台为封闭式；该商品房取得商品住宅交付使用批准文件等。另建设部1999年3月24日以建标76号文批准的《中华人民共和国国家标准住宅设计规范》（以下称“《住宅设计规范》”）对住宅使用功能的各项指标都作了具体的规范性明示。该《住宅设计规范》要求“每套住宅应设阳台”，阳台的具体功用是“供居住者进行室外活动、晾晒衣物等”。
然而，该些业主于2005年1月份同开发商办理交房手续时发现：开发商所交付的房屋没有前后阳台，而且开发商在应搭建阳台位置构筑了一些铁栏杆，直接影响了业主们对房屋的正常使用。这显然与《商品房买卖合同》的约定和《住宅设计规范》规定的标准存在重大不符。于是，该些业主开始就阳台问题同物业公司和开发商不断进行交涉，在交涉无望解决的情况下便自行对开发商安装到其阳台位置的窗台护栏拆除，并在其位置搭建了阳台和安装了防护栏。
物业公司认为：业主们此举违反了相关的物业管理协议，严重影响了小区整体外立面的统一和观瞻，同时妨碍了其正常的物业管理，而且怕引起其他业主们的效仿。于是，物业公司便将该些业主诉之“公堂”。

法理透析：
本案至少涉及到以下主要法律问题，下面就其中法理作简要透析。
一、业主有无权利自行拆除开发商构筑物并搭建阳台呢？
要回答这一问题，首先要看业主对自己所购房屋到底享有一种什么样的权利。按照目前通说，业主所享有的是一种不动产物权，又称建筑物的区分所有权，具体一点讲，就是业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。按照基本的民法原理，物权属于一种支配权，即对物的占有、使用、收益和处分的权利；物权具有绝对性，对侵害物权的行为直接产生物上请求权，可直接产生请求停止侵害、排除妨碍并要求恢复原状的权利。物权是法定的，物权人行使其物权只遵从法律规定，任何人不得阻碍其权利行使（即物权的“对世权”性质）。对建筑物区分所有权而言，业主只对建筑物专有部分享有所有权；对该专有部分权利行使，只要不损害其他业主的合法权益和社会公共利益，业主可自由行使之。
具体本案而言，还要确定开发商是否侵害了业主对自己专有物业房屋拥有阳台等权利问题。只要能够确认开发商构成侵权，则业主有权自行将构筑其房屋之上的防护栏拆除，并自行恢复被侵占的阳台和安装防护装置。按照物权对债权具有“优先性”的基本民法原理，任何人通过协议或合同债权来限制物权行使的约定必须符合法律规定才有效，并以不得阻碍物权人正当行使权利为限，否则，此等协议或合同便为无效。即物业公司通过物业管理协议限制或妨碍业主正当行使其对自有房屋的占有、使用、收益和处分的协议内容无效。

二、业主随意装修、乱搭乱建、侵害其他业主权益或社会公共利益该如何解决呢？
要回答这一问题，首先要清楚业主对自有房屋权利行使的边界问题。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不等于法律就允许业主可以在自己房屋上随意可施工或搞建设，而必须以“不得危及建筑物的安全，不得违反相关法律规定和损害其他业主的合法权益”为前提条件。如果业主随意在自家房屋乱搭乱建或搞装修，其行为可能会产生如下结果：1、改变原房屋结构，影响整个建筑原设计或施工规划；2、危及建筑物的安全，损害区分建筑物所有权共有业主的利益；3、影响其他单个或几个业主的通风、采光或出行等相邻权益；4、其他附带产生的有关环境污染、消防、防盗等环保或社会治安方面的不良后果。
业主的行为如产生或导致以上的不良后果，有关规划、城建、环保、消防或治安等政府部门可根据业主违法情况对其作出行政处罚，权利受到侵害的业主或相关利害关系人还可对其直接提起“停止侵害、排除妨碍、恢复原状或赔偿损失”的民事诉讼。也就是说，必须以“政府公共权力或他人权利”来制约或防止业主滥用其私权利的行为。

三、业主自行搭建阳台，侵害物业公司何许权益呢？
要回答这一问题，首先要弄清楚什么是“物业管理”？物业管理实际上是对自己或他人不动产物业进行照看或维护以便使其功能能够不断延续的一种行为。这种对物业的照看或维护行为基于物权自身或物权人的委托或授权而产生。必须明确的是：物业管理是对物的管理，而不是对人的管理；物业管理的终极权源是物业产权，对物业产权人而言，管理人的义务是提供服务，管理人的权利是获得服务费或酬金。物业管理人若没有尽到其应负的看管义务，导致物业受损的，管理人还要对物业产权人承担相应的违约或赔偿责任。
业主在进行装修或建设时，物业公司为防止业主或施工单位不按要求施工、损害或破坏整个建筑物结构、侵害其他业主的权益，在施工时可向他们收取施工风险押金。这样，在损害发生后，该些押金可及时用于赔偿受害者的损失。按照《物业管理条例》等相关规定，对施工单位或业主乱搭乱建违反城市规划、建筑、消防、环保或社会治安等行政法律法规或侵害其他业主权益的行为，物业公司应及时出面进行通告制止；在制止无效时，应立即通知相关政府部门出面解决或请求利益受损害的业主通过诉讼或其他途径解决。
也就是说，物业公司不是政府机关，也不代表政府，其不可能拥有制裁业主行政违法的政府权力，其不能对施工单位或业主采取行政强制措施；物业公司也非小区业主，即区分建筑物所有权人，对侵害小区物业或业主相邻权的行为，物业公司也因不符合《民事诉讼法》对诉讼主体关于“法律上的利害关系”的要求，不可能具备原告的诉讼主体资格。

四、关于物权的请求权和合同债权的请求权是否就可以混淆适用呢？
要回答这一问题，必须对基于物权和基于债权（本身就属于请求权）而产生的保护请求权有一定了解。关于法律上的请求权也是一个多层次、多维度的概念，目前在学理上和司法实务中都有不同的认识和研究。我们在此暂不深入研究请求权问题。我们只需强调或明确一点：对物权和债权所产生的保护请求权方式是有区别的，二者不可简单混淆。对侵害物权所产生的请求权（即物上请求权）其保护方式为“停止侵害、排除妨碍、恢复原状或赔偿损失”等；而对保障债权（在此仅指合同之债，不包括侵权之债）实现所产生的保护请求权（即债的请求权）其保护方式为“确认合同有效或无效、请求合同解除或撤销或继续履行、承担违约责任或赔偿损失”等，一般不会产生“停止侵害、排除妨碍或恢复原状”的请求权保护方式。
即本案中，物业公司以《物业管理协议》等合同为依据，但却向业主们提出“停止侵害、排除妨碍或恢复原状”的“物上请求权”，这种混淆物权和合同债权的请求权保护方式的做法显然是没有任何法律依据的。即物业公司的诉讼请求和其所依据的事实和理由之间不具备诉讼法上的关联性、一致性和统一性。

综上分析内容，不难看出：一个小小物业纠纷却蕴涵了事关“不动产物权行使的边界和保护方式”等深刻法理。笔者不惴才疏学浅、文拙语陋，特此就教于广大法律界同仁们！


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